Mentre navigavo in giro questa sera, ho trovato una storia su USA Today su come I mutui sono ai minimi da 37 anni. Un’ipoteca a tasso fisso a 30 anni è in media di circa il 5,28% in questo momento.
Di solito non presto molta attenzione a queste storie. Abbiamo rifinanziato la nostra prima casa (da un prestito del 9% a 30 anni a un prestito del 5,75% a 15 anni), ma il nostro mutuo attuale è in una sorta di zona fantasma: Abbiamo un saldo di $ 207.000 al 6,25%, con circa 25 anni rimanenti. Pensiamo che la nostra casa valga circa $ 350.000 ($ 333.500 secondo Zillow ·), anche dopo le oscillazioni selvagge dei prezzi delle abitazioni negli ultimi anni.
L’articolo di USA Today ha suscitato la mia curiosità, quindi sono saltato su Tasso di bancata per vedere quali tipi di prestiti erano disponibili. Il sito mi ha dato tre opzioni:
L’opzione migliore ci darebbe un tasso del 5,00% e un pagamento mensile di $ 1111. (Il nostro attuale pagamento mensile – solo capitale e interessi – è di $ 1386,60.) Potremmo plausibilmente risparmiare $ 275 al mese rifinanziando.
Ma poi ho notato un annuncio per un’azienda chiamata AmeriSave. Ha propagandato tassi fino al 4,25%. Un mutuo del 4,25% a 30 anni? La mia mascella cadde. Letteralmente. Potrebbe essere reale? Ho cliccato, compilato il modulo iniziale e ho dato un’occhiata alle tariffe che offrivano:
Un pagamento di $ 1018 al mese? Sono $ 378 in meno di quelli che stiamo pagando ora! Sì, vedo i $ 6634 in commissioni e punti. Sì, capisco che ci vorranno 18 mesi per recuperare questi costi. Va bene. Abbiamo ancora intenzione di vivere in questa casa per sempre (o fino a quando non possiamo permetterci di trasferirci a Wells, Inghilterra).
Come promemoria, Kris e io abbiamo un piano di pagamento anticipato del mutuo. Nell’ultimo anno, abbiamo pagato $ 2000 ogni mese, buttando giù qualche centinaio di dollari in capitale ogni volta. Continueremmo a pagare $ 2000 ogni mese anche con un nuovo prestito, quindi stiamo cercando un basso tasso di interesse e commissioni basse.
Quindi, la mia proposta di libro è in attesa per un giorno. Sto trascorrendo il mio venerdì scavando nei mutui. Ho diversi compiti in agenda:
- Chiamerò AmeriSave per saperne di più sulle loro tariffe.
- Chiamerò la mia attuale società di mutui per vedere che tipo di tasso possono offrire.
- Passerò attraverso il processo a MoneyRates.
- Ho inviato un’e-mail al mio broker ipotecario per vedere cosa può fare per me. (E ha risposto quasi immediatamente – alle 22 di giovedì!)
Sembra strano dedicare un giorno a questo quando non era nemmeno stato sul mio radar fino a un’ora fa. Ma sono mosse come questa che possono far risparmiare un sacco di soldi a lungo termine. In Tutto il tuo valore, Elizabeth Warren incoraggia i lettori a “contare i dollari, non i centesimi”. Quando fai scelte intelligenti sulle grandi spese, hai più libertà di spendere ciò che vuoi per le piccole spese. Con il rifinanziamento, sto cercando di contare i dollari. (Quando abbiamo rifinanziato la nostra prima casa, siamo stati in grado di mantenere lo stesso pagamento, ma abbiamo ridotto il termine da 26 anni a 15 anni.)
Nel frattempo, Jason B. ha scritto ieri con una storia sui suoi sforzi per rifinanziare in questo pazzo mercato:
Sto rifinanziando il mio mutuo dal 6,375% a qualcosa di più basso. Inizialmente ho bloccato il mio tasso al 5,25% nel caso in cui fosse salito. Ma il tasso è sceso al 5,0%.
Mi sono reso conto che la mia quota di iscrizione di $ 300 era inferiore a quella che avrei risparmiato in soli 9 mesi di interessi al tasso più basso, quindi ho chiamato e hanno accettato di tenere aperta la mia domanda, addebitare una tassa di iscrizione extra (invece di ricominciare da capo con tutte le scartoffie) e abbassare la mia tariffa. Ma ora il tasso è sceso al 4,875% e potrebbe scendere ancora di più! Immagino che continuerò a pagare i $ 300 fino a quando il tasso non scenderà ancora. Ma sembra uno spreco.
Prossime tappe per rifinanziare la nostra ipoteca
Recentemente ho pranzato con Winston, lo stagista di Get Rich Slowly. Abbiamo parlato delle nostre famiglie, delle nostre finanze e dei nostri piani per questo sito. Winston ha detto che, su mio suggerimento, lui e sua moglie stavano rifinanziando la loro casa. “L’unione di credito locale è stata in grado di darci un accordo”, ha detto. “Abbiamo ottenuto un prestito di 15 anni al 4,625% per solo 1/3 di un punto.“
“Sono imbarazzato ad ammettere che non ho fatto nulla per il mio mutuo”, dissi sul mio piatto di pollo del generale Tso. “Ho scritto quell’articolo e avevo intenzione di rifinanziare, ma poi sono stato sviato. Dovrei farlo domani”.
Mi fermai un attimo e poi aggiunsi: “In realtà, credo di aver fatto qualcosa. Ho compilato le informazioni per Lending Tree, ma ho deciso di non avere nulla a che fare con loro. Mi mandano e-mail ogni giorno frickin’. Lo odio. Alla fine ho scritto loro un brutto biglietto dicendo loro di andarsene”.
Winston si mise a ridere. “Ecco perché siamo andati con la cooperativa di credito. Stavamo andando a usare un altro ragazzo in città che aveva un tasso leggermente migliore, ma era un idiota. Non ci avrebbe lasciati soli. Abbiamo usato invece l’unione di credito”.
Ascoltare il mio consiglio
La mattina dopo, ho chiamato due posti: la mia unione di credito e la società che attualmente porta il nostro mutuo. L’unione di credito non mi ha mai risposto, e ho dovuto aspettare in attesa per circa mezz’ora con la nostra società di mutui, ma alla fine sono riuscito a parlare con qualcuno. “Mi scuso per il ritardo”, ha detto. “Siamo sommersi”.
Poiché avevamo a che fare con la nostra società di mutui esistente, e poiché Kris e io abbiamo fatto enormi passi avanti nelle nostre finanze durante i cinque anni da quando abbiamo acquistato questa casa, qualificarsi per un rifinanziamento è stato facile. “Sarà un gioco da ragazzi”, mi ha detto il ragazzo del mutuo dopo aver visto i nostri punteggi di credito (J.D.: 792, Kris: 809). “A parte il tuo mutuo, non hai alcun debito!”
Come promemoria, Il nostro saldo ipotecario attuale è di $ 207.000 al 6,25% con 25 anni rimanenti sul prestito. Il nostro pagamento mensile (comprese le tasse e l’assicurazione) è di $ 1671, ma paghiamo $ 2000 ogni mese nel tentativo di eliminare il debito prima.
Il ragazzo del mutuo mi ha citato due opzioni:
- Un Tasso fisso a 30 anni al 4,96% senza scambio ferroviario e costi di chiusura di $ 2556. Il nostro pagamento mensile (comprese le tasse e l’assicurazione) sarebbe di $ 1409.
- Un Tasso fisso a 15 anni del 4,625% senza punti e costi di chiusura di $ 2556. Il nostro pagamento mensile (comprese le tasse e l’assicurazione) sarebbe di $ 1909.
Ho completato la domanda di rifinanziamento per telefono. La mattina dopo, UPS ci ha consegnato i documenti da firmare. Non è stato fino allo scorso fine settimana che ho avuto il tempo di leggere i documenti, però. Ho richiamato con diverse domande, raccolto la documentazione richiesta e ieri ho inviato i moduli al Maryland.
Supponendo che non ci siano intoppi, dovremmo avere un nuovo brillante tasso ipotecario più basso in circa un mese!
Una decisione difficile
Fino a questo punto, il rifinanziamento è stato semplice. La parte più difficile del processo è scegliere quale termine vogliamo: 15 anni o 30 anni. È vero che abbiamo pagato $ 2000 al mese per il mutuo, quindi sappiamo che potremmo gestire i pagamenti di $ 1909 a breve termine. D’altra parte, far cadere il nostro pagamento richiesto a $ 1409 ci offre una grande flessibilità se qualcosa dovesse andare storto.
Kris, il maestro Excel, ha creato un foglio di calcolo finanziario per giocare con vari piani di rimborso:
Alla fine, abbiamo scelto il mutuo di 30 anni. Vale la pena avere una maggiore flessibilità. Poiché speriamo di continuare ad accelerare questo prestito, il nostro pagamento finale è previsto intorno al 2023, a soli quattordici anni di distanza. Ci siamo assicurati che questo nuovo contratto di prestito non avesse penalità per il pagamento anticipato.
Nota: Al Congresso si parla di spingere i tassi dei mutui al 4%. Se pensi che ciò accada, allora ha senso aspettare prima di rifinanziare. Kris e io abbiamo deciso che preferiremmo approfittare di una buona tariffa ora piuttosto che aspettare una grande tariffa in un futuro oscuro. Fai ciò che funziona per te.
Anche Stephen Popick, l’amministratore dei forum di discussione GRS, ha rifinanziato di recente. È riuscito a raccogliere un tasso del 4,375% per 15 anni, liberando ulteriori $ 300 di flusso di cassa ogni mese. Stephen, un economista, scrive: “L’inflazione in questo momento è ad un tasso annuo vicino al 4%, e la media quinquennale è del 3,2%. Quindi, quando stai rifinanziando a tassi intorno al 4%, stai pagando vicino all’inflazione, il che significa essenzialmente che stai pagando poco o nulla in Valore attuale netto con il tuo prestito.”
Questo è ciò che rende felice un economista, a quanto pare. Me? Sono solo felice di tagliare $ 262 dai nostri pagamenti mensili richiesti in modo che ancora più dei nostri soldi extra vadano direttamente a pagare il capitale ogni mese!
Missione compiuta: la nostra nuova ipoteca brillante
Ce l’abbiamo fatta! Dopo due mesi di orlatura e taglio, Kris e io abbiamo finalmente chiuso il nostro rifinanziamento ipotecario, abbassando il nostro tasso dal 6,25% al 4,96%. Ieri mattina presto, abbiamo fatto un viaggio alla società del titolo e abbiamo firmato tutti i documenti. Eravamo fuori di lì in solo mezz’ora.
Come abbiamo fatto a farlo così velocemente? Non sostengo di leggere tutti i contratti prima di firmarli? Assolutamente. Così, quando poi l’ufficiale del titolo ha chiamato venerdì, le ho fatto sapere in anticipo che dovevo prima leggere tutto.
“Grazie per avermelo detto”, disse. “Ti darò la tua copia dei documenti in modo che tu possa leggerli a casa nel corso del mondo.eekend.”
Ed è proprio quello che ho fatto. Ci sono volute diverse ore, ma ho sfogliato tutte le 107 pagine, alla ricerca di qualcosa di allarmante. Non posso affermare di aver capito tutto l’arcano legalese, ma ho fatto del mio meglio (con l’aiuto di Google), e non ho trovato nulla che sollevasse una bandiera rossa.
Poiché avevo letto tutto in anticipo, chiudere è stato un gioco da ragazzi. L’ufficiale del titolo era divertito quando ha notato che stavo facendo segni di spunta su un pezzo di carta da grattare. “Stai contando quante volte firmi il tuo nome?” chiese. Ho ammesso timidamente che lo ero. (Nel corso di 107 pagine, Kris e io abbiamo firmato i nostri nomi 29 volte. Abbiamo siglato 21 elementi.)
Ora abbiamo finito, però, e abbiamo un nuovo mutuo. I nostri pagamenti (per capitale e interessi) sono scesi da $ 1386,60 a $ 1137,70 – un risparmio di $ 248,90 al mese. Ci vorrà circa un anno per rimborsare i costi di chiusura, ma poi il nuovo prestito ci farà risparmiare denaro nei prossimi 29 anni. (Beh, in realtà non 29 anni. Continueremo ad accelerare i pagamenti dei mutui.)
Ricordare: Risparmiare denaro sulle piccole cose ogni giorno è fantastico, ma risparmiare denaro sulle grandi cose può fare una grande differenza per il tuo budget. Dovresti lavare un sacco di sacchetti per risparmiare $ 250 al mese!