Hai mai pensato di acquistare una proprietà per le vacanze per un affitto a breve termine? Penso che sia un’idea abbastanza comune. E in un mondo perfetto, può combinare il meglio del tempo libero e degli investimenti in un’unica proprietà.
Recentemente ho ricevuto una domanda da un lettore che sta pensando di fare il grande passo:
“Mia moglie ed io siamo nella nostra metà degli anni ’50, liberi da debiti e possediamo la nostra casa. Vorremmo avere un posto che la nostra famiglia e i nostri figli possano utilizzare mentre esploriamo le future aree di pensionamento vicino alla casa per le vacanze.
La maggior parte dei pianificatori / CPA tradizionali lo sconsigliano, ma siamo curiosi di sapere quale sia il punto di vista di Wealth Hacker. “- Grazie, Steve
Steve non ha chiesto specificamente informazioni sul potenziale di affitto sulla proprietà. Ma poiché è un risultato comune, ho deciso di includerlo tra i pro e i contro dell’acquisto di una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine. Affronterò le domande dirette di Steve, così come l’aspetto del noleggio a breve termine.
Inizierò coprendo i pro, quindi passerò ai contro. La mia speranza è che presentando entrambi, non solo risponderò alla domanda di Steve, ma fornirò anche informazioni preziose per gli altri lettori che considerano l’acquisto di una casa per le vacanze.
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Pro dell’acquisto di una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine
Senza dubbio, ci sono vantaggi reali nell’acquistare una proprietà per le vacanze per l’affitto a breve termine. Ma prima di entrare in quelli, voglio prima essere chiaro che stiamo parlando di questi benefici in relazione alla proprietà per le vacanze.
In altre parole, una proprietà per le vacanze non è un investimento immobiliare, quindi i benefici saranno diversi.
Mentre un investimento immobiliare è strettamente un’impresa monetaria, una proprietà per le vacanze è qualcosa di ibrido. Proprio come la casa in cui vivi, una proprietà per le vacanze offre benefici personali, ma ha il potenziale per produrre guadagni finanziari allo stesso tempo.
Detto questo, passiamo ai pro di possedere una proprietà per le vacanze.
1. Puoi generare entrate aggiuntive
Se acquisti una proprietà per le vacanze esclusivamente per uso personale, aggiungerà una spesa al tuo budget, e una importante. Ma affittandolo almeno una parte del tempo, puoi generare un reddito dalla proprietà.
Ad esempio, supponiamo che il pagamento per la tua vacanza sia di $ 1.500 al mese. Affittandolo una settimana al mese, anche a $ 1.500, coprirai il costo di mantenere la casa. Ma se lo affitti più di una settimana al mese, la proprietà genererà un flusso di cassa positivo.
Puoi anche essere creativo qui. È possibile affittare la casa in determinati periodi dell’anno e tenerla rigorosamente per uso personale il resto dell’anno.
Forse scegli di affittare la casa solo “in stagione”. Ciò potrebbe significare guadagnare $ 2.500 a settimana per le 12 settimane di alta stagione. Tale accordo coprirà i costi di trasporto mensili per l’intero anno, producendo un profitto di $ 12.000.
Nel frattempo, avrai il vantaggio di goderti la casa 40 settimane all’anno. In questo modo, la casa sarà un investimento immobiliare 12 settimane all’anno e una casa per le altre 40.
2. Puoi guadagnare un apprezzamento del capitale a lungo termine
La maggior parte delle persone trova che la casa in cui vivono sia uno dei migliori investimenti che abbiano mai fatto. Anche se non vedi la tua residenza principale come un investimento, ma piuttosto come la tua casa, può funzionare in entrambe le direzioni. La casa che acquisti per $ 400.000 e in cui vivi per 20 anni potrebbe valere il doppio alla fine. Questo è un win-win finanziario del miglior tipo!
La stessa cosa può accadere con una casa vacanza. Potresti acquistare la proprietà per $ 200.000, poi raddoppia a $ 400.000 venti anni dopo. Lungo la strada, ti sarai divertito a trascorrere le tue vacanze in casa, mentre lo affitta anche per generare reddito.
È qui che è importante comprendere il vantaggio della leva finanziaria offerto dal settore immobiliare.
A differenza della maggior parte degli altri investimenti, il settore immobiliare è in genere l’acquistoD utilizzando principalmente denaro preso a prestito. Ciò amplifica molto i rendimenti degli investimenti.
Se hai acquistato una proprietà per le vacanze da $ 200.000 con un acconto del 20% – $ 40.000 – e il valore è raddoppiato a $ 400.000, guadagnerai davvero un profitto di $ 200.000 su un investimento di $ 40.000. Questo è un guadagno del 500% in 20 anni!
Allo stesso tempo, il tuo mutuo di 30 anni verrà pagato fino a circa $ 98.000. La combinazione di apprezzamento del prezzo e ammortamento del mutuo aumenterà il tuo patrimonio netto a $ 298.000. Questo è un incredibile ritorno su un investimento di $ 40.000.
E ricorda, avrai anche il vantaggio di goderti la proprietà come casa per le vacanze.
3. Approfitta di generosi vantaggi fiscali
Dal momento che la tua casa vacanza genererà reddito, sarai anche in grado di cancellare tutte le spese pagate in relazione al guadagno di tali entrate.
Supponiamo che tu affitti la casa il 25% dell’anno. L’IRS ti consentirà di detrarre circa il 25% dei costi di trasporto della proprietà dal reddito che genera.
Le spese che puoi cancellare includono interessi ipotecari, tasse immobiliari, assicurazione sulla proprietà, quote dell’associazione del proprietario di casa, manutenzione della proprietà, spese di utilità, costi di pulizia, forniture (per gli inquilini) e commissioni di gestione se assumi un servizio esterno per gestire il processo.
Ancora un’altra spesa è deprezzamento. L’IRS ti consentirà di deprezzare il valore della casa (escluso il valore del terreno) per circa 30 anni. Poiché l’ammortamento è ciò che è noto come una spesa cartacea, ridurrà la tua responsabilità fiscale senza costarti denaro.
Naturalmente, è possibile applicare l’ammortamento solo all’uso commerciale della casa. Se questo è il 25%, sarai in grado di deprezzare solo il 25% del valore della casa.
Parlando di imposte sul reddito, quando decidi di vendere la casa otterrai il beneficio delle aliquote fiscali sulle plusvalenze a lungo termine.
Se il tuo reddito imponibile è di $ 100.000, sarai nel Fascia fiscale del 22% ai fini dell’imposta federale sul reddito. Ma poiché la vendita della casa per le vacanze sarà una plusvalenza a lungo termine, pagherai solo il 15% su quel guadagno.
4. Costruirai un portafoglio immobiliare
Uno dei consigli più comuni e preziosi quando si tratta di investire è la diversificazione. Si tratta di distribuire i tuoi soldi su diversi investimenti. Non solo riduce al minimo le potenziali perdite derivanti da ogni singolo investimento, ma ti darà anche accesso a maggiori opportunità di investimento.
A causa dell’alto costo della proprietà, può essere difficile diversificare con gli immobili. Ma se possiedi già una residenza principale e acquisti una casa per le vacanze, diversificherai il tuo portafoglio immobiliare su due proprietà.
Se i valori degli immobili aumentano a lungo termine, come di solito accade, otterrai il beneficio delle plusvalenze su due proprietà, piuttosto che su una.
5. Avrai una proprietà per le vacanze per te e la tua famiglia – pagata dai tuoi inquilini!
Ho accennato a un esempio di questo prima, di affittare la casa parte dell’anno per coprire l’intero costo di proprietà. Anche se non trai profitto dagli affitti, le entrate che genera ti daranno una proprietà per le vacanze gratuita.
Pensa alle migliaia di dollari che risparmierai ogni anno soggiornando in hotel o affittando la proprietà per le vacanze di qualcun altro. Quindi moltiplica quei risparmi per 20 o 30 anni.
Il beneficio potrebbe facilmente valere ben oltre $ 100.000. Anche se questo potrebbe non essere un investimento diretto, libererà un sacco di denaro per fare altri investimenti.
6. La proprietà per le vacanze potrebbe diventare la tua casa di riposo
Questo vantaggio potrebbe non essere così ovvio perché non è finanziario. Ma può essere altrettanto importante. In effetti, questo arriva al nocciolo della domanda di Steve.
La casa vacanza che acquisti per un affitto a breve termine può anche servire come prova di pensionamento. Ti darà la possibilità di trascorrere un lungo periodo di tempo nella casa vacanze. Durante questo periodo, puoi decidere se la proprietà sarà la casa di riposo giusta per te.
Fare una mossa geografica per la pensione può essere più stressante e dirompente di quanto ci si aspetti.
Ma se vivi già nella destinazione di pensionamento, almeno una parte dell’anno, conoscerai già la nuova comunità.
E anche se decidi di non considerare la tua casa di vacanza come casa di riposo, può aiutarti a decidere se la zona in cui si trova è quella giusta per te. Se lo è, puoi vendere la tua casa per le vacanze – e raccogliere il profitto – quindi acquistare un’altra casa nella zona. Conoscerai già la disposizione del terreno e i valori delle proprietà locali. Ciò rimuoverà gran parte del rischio che deriva dal fare una mossa importante.
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Contro di acquistare una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine
Anche se ci sono molti vantaggi nell’acquisto di una proprietà per le vacanze per l’affitto a breve termine, ci sono un numero uguale di contro. Prima di fare il grande passo, è importante sapere quali sono questi aspetti negativi ed essere preparati in anticipo.
1. Le case vacanza richiedono acconti più grandi e hanno tassi di interesse più elevati
Devi amare quei mutui a basso pagamento e a basso tasso di interesse che vedi pubblicizzati tutto il tempo.
Notizie flash: Non sono disponibili per le case vacanza.
Iniziamo con il requisito di acconto. I prestatori consentono un acconto di appena il 3% su una residenza principale. Se hai diritto a un prestito VA, puoi ottenere un finanziamento al 100% o un acconto 0.
Ma se stai acquistando la proprietà per le vacanze, il L’acconto minimo richiesto è del 10%. I prestatori possono richiedere un acconto maggiore se si dispone di qualifiche più strette. Ciò può includere rapporti di debito più elevati e punteggi di credito più bassi.
Anche se puoi ottenere una casa vacanza con un acconto del 10%, ti verrà richiesto di pagare assicurazione ipotecaria privata (PMI). Ciò può aumentare notevolmente il pagamento mensile. Se stai acquistando una proprietà per le vacanze, dovresti pianificare di effettuare un acconto del 20% per ridurre al minimo il pagamento.
Anche i tassi di interesse saranno più alti. Se il miglior tasso disponibile su una residenza principale è del 4%, aspettati di pagare il 4,5% per un prestito su una casa di vacanza.
Dovresti anche sapere che la qualificazione del mutuo sarà più difficile con una proprietà per le vacanze. Dal momento che è considerato un acquisto di lusso, i creditori cercheranno un grande acconto, un basso rapporto debito-reddito e un credito buono o eccellente.
Un altro punto sulla qualifica: non sarai in grado di utilizzare il reddito da locazione su una casa di vacanza per qualificarti per il mutuo.
Se indichi anche la tua intenzione di affittare la proprietà, il creditore riclassificherà la casa come investimento immobiliare. Richiederanno un acconto minimo del 20% e addebiteranno un tasso di interesse ancora più elevato.
2. Non tutte le comunità accolgono con favore gli affitti a breve termine!
Se hai intenzione di acquistare una casa per le vacanze che affitterai anche a breve termine, dovrai fare i compiti. Non tutte le comunità accolgono con favore gli affitti a breve termine. Li vietano in base a restrizioni d’uso transitorie. Scopri se la comunità in cui si trova la tua proprietà per le vacanze ha tali restrizioni. Se è così, l’idea del noleggio a breve termine sarà un non-starter.
Alcuni condomini vietano anche gli affitti a breve termine. Di solito non è il caso nei condomini situati all’interno o vicino alle aree di villeggiatura. Ma le restrizioni variano da un condominio all’altro. Dovrai scoprire in anticipo se ci sono restrizioni in un quartiere. Anche se il condominio si trova in una posizione perfetta per le vacanze, quel particolare quartiere potrebbe essere stato costruito appositamente per i proprietari-occupanti, non per gli inquilini a breve termine.
Altrettanto importante, c’è una restrizione sugli affitti a breve termine con istituti di credito ipotecario.
Se una proprietà viene utilizzata per affitti a breve termine, può essere classificata come Condotel. Questo è un ibrido delle parole “condominio” e “hotel”. Si riferisce ad un condominio che sarà essenzialmente utilizzato come hotel.
Mentre questi sono popolari nelle zone di villeggiatura, sono un no-go con i creditori ipotecari tradizionali. Dal momento che sono visti come proprietà commerciali, è necessario ottenere un mutuo commerciale per acquistarne uno. Ciò significherà un acconto ancora più grande e un tasso di interesse più elevato. Il prestito può anche includere condizioni più restrittive, come un mutuo a tasso variabile con una durata di soli 10 anni.
3. Gli inquilini possono danneggiare la proprietà
Ogni volta che hai inquilini in una proprietà, c’è sempre la possibilità di danni. È ancora più probabile con gli affitti a breve termine. Come una camera d’albergo, avrai una porta girevole o inquilini che utilizzano la proprietà nel corso di un anno.
Non tutti gli inquilini sono interamente responsabili. È possibile riscuotere un deposito per coprire potenziali danni, ma potrebbe essere necessario intentare un’azione legale se il danno supera il deposito e l’inquilino si rifiuta di pagare.
Anche se nessun singolo inquilino fa alcun danno reale, avere una dozzina o più affittuari nella proprietà ogni anno per diversi anni richiederà più lavori di manutenzione e riparazione di quelli che probabilmente stai facendo sul tuo primario. residenza.
Ciò si tradurrà in denaro di tasca propria e tempo e sforzi da parte tua.
Questo è un buon momento per sollevare l’assicurazione dei proprietari di case. Per risparmiare denaro, potresti essere tentato di ottenere una polizza assicurativa standard per il proprietario di casa sulla tua casa vacanza. Questa è una cattiva idea! Davvero pessimo!!!
Una polizza standard del proprietario di casa coprirà solo i danni alla proprietà derivanti dal normale utilizzo da parte tua, della tua famiglia e dei tuoi ospiti.
Se la proprietà viene danneggiata da un inquilino, la compagnia assicurativa non pagherà il reclamo. Potrebbero persino terminare la tua politica per falsa dichiarazione dell’uso previsto.
Dovrai ottenere una politica speciale che riconosca l’uso della proprietà per affitti a breve termine. Sarà più costoso della polizza assicurativa standard del proprietario di una casa. Ma se non ce l’hai e la tua proprietà è danneggiata o distrutta da un inquilino, non avrai alcuna copertura con una polizza standard.
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4. Gestire una proprietà per le vacanze non è un’attività passiva!
Non contare sulla tua proprietà per le vacanze come puro divertimento al sole se la usi per affitti a breve termine. Ho già coperto il requisito per la pulizia, le riparazioni e la manutenzione regolari. Ma questo è solo l’inizio.
Dovrai anche commercializzare la proprietà per tenerla in affitto. Ciò significherà pubblicizzare la proprietà, selezionare gli inquilini e gestire i documenti per ogni affitto. Dovrai anche ispezionare la proprietà dopo ogni affitto per tenere traccia di quale inquilino potrebbe aver danneggiato la casa.
Per usare un eufemismo, gestire una proprietà per le vacanze con affitti a breve termine è un lavoro part-time. La parola “vacanza” può essere rapidamente sopraffatta dalla realtà che stai gestendo un’attività dalla tua seconda casa. Sì, questo è ciò che sta realmente accadendo.
Ci sono società di gestione che gestiranno questo per te. Ma se segui questa strada, aspettati di pagare una commissione compresa tra il 10% e il 20% del reddito da locazione sulla proprietà.
5. Non sarai in grado di utilizzare la proprietà per le vacanze ogni volta che vorrai
C’è un conflitto intrinseco con l’utilizzo di una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine. È probabile che vorrai utilizzare la casa proprio nei periodi dell’anno che genereranno il maggior numero di inquilini e gli affitti più alti.
Così si acquista una casa al mare, con l’idea di trascorrere qualche settimana godendosela durante il picco dell’estate. Ma ogni settimana che usi la casa, ti perderai gli affitti più alti dell’anno.
Il problema è ancora più grande con le proprietà del resort. Ad esempio, una posizione sulla spiaggia sarà più popolare durante i mesi estivi. Una casa in una stazione sciistica sarà molto richiesta durante l’inverno. Tale tipo di proprietà può soltanto hanno valore locativo durante l’alta stagione.
Se ti piace andare in spiaggia in estate, o sciare durante l’inverno, potresti non avere questa possibilità – non se vuoi massimizzare il tuo reddito sulla proprietà. Potresti averlo affittato durante l’alta stagione, lasciandoti godere solo in bassa stagione. Ciò massimizzerà il ritorno dell’investimento. Ma sarà fatto al costo di compromettere il suo valore di vacanza.
6. L’immobile non può aumentare di valore
La valutazione degli immobili non è uniforme in tutti i mercati. Mentre può essere comune nei mercati metropolitani, è meno certo nelle aree turistiche. È possibile che una proprietà per le vacanze non aumenti affatto di valore e possa persino diminuire.
Le proprietà del resort sono spesso in località remote. Non sono adatti per l’occupazione tutto l’anno perché ci sono poche opportunità di lavoro o altri servizi che si rivolgono ai residenti permanenti.
Nelle zone turistiche che dipendono dal commercio turistico, i valori delle proprietà possono diminuire se il turismo rallenta. Il declino può essere ancora più drammatico se anche l’area è sovracostruita. Questo è comune durante gli anni di intenso traffico turistico. Ma se questo finisce, i costruttori sono bloccati con l’inventario invenduto e i valori delle proprietà diminuiscono in tutta la comunità. Il miglior esempio di questo è cosa è successo ai valori immobiliari a Miami durante l’ultima recessione.
Ciò non significa che i valori siano destinati a cadere nell’area del resort, o che non torneranno mai più. Ma se stai acquistando una casa per le vacanze a fini di reddito, è un rischio di cui devi essere consapevole fin dall’inizio.
Conclusione
Spero che questo risponda alla tua domanda, Steve. Se stai cercando di acquistare una casa per le vacanze principalmente per uso personale, l’aspetto finanziario potrebbe non essere così importante. Ma se sei interessato ad acquistare una vacanza Proprietà per il noleggio a breve termine, dovrai pensarlo come un business. Le informazioni contenute in questa risposta ti aiuteranno a fare proprio questo.
Inoltre, se desideri iniziare a investire ma non sei sicuro se investire in fondi immobiliari o indicizzati, leggi il mio post su Real Estate vs. Index Funds.
OK lettori, se avete una domanda finanziaria a cui volete che risponda, scrivetemi a Ask Jeff a Question @ GoodFinancialCents®.
Riepilogo: i pro e i contro dell’acquisto di una proprietà per le vacanze per affitti a breve termine
Pro
- Puoi generare entrate aggiuntive
- Puoi guadagnare un apprezzamento del capitale a lungo termine
- Puoi godere di generose agevolazioni fiscali
- Diversificherai il tuo portafoglio di investimenti
- Risparmierai sulle spese di vacanza per te e la tua famiglia
- La proprietà per le vacanze potrebbe diventare la tua casa di riposo
Contro
- Le case vacanza richiedono acconti più grandi e hanno tassi di interesse più elevati
- Non tutte le comunità accolgono con favore gli affitti a breve termine
- Gli inquilini possono danneggiare la proprietà
- La gestione di una proprietà per le vacanze non è un’attività passiva
- Non sarai in grado di utilizzare la proprietà per le vacanze ogni volta che vuoi
- L’immobile non può aumentare di valore