Mio marito ed io siamo nelle prime fasi della costruzione di una casa. Mentre modifichiamo le nostre planimetrie, l’importo che dovremo prendere in prestito per costruire è nelle nostre menti. Probabilmente sarà la cosa più costosa che acquisteremo mai, e dobbiamo decidere cosa vogliamo prendere in prestito e quale durata del prestito vorremo.
Le principali differenze tra i prestiti a 15 e 30 anni sono semplici. I prestiti di quindici anni hanno pagamenti mensili più elevati, ma si pagano meno interessi, mentre i termini di 30 anni hanno pagamenti mensili più bassi, ma si paga molto di più per la casa a lungo termine. Come per la maggior parte delle aree della finanza personale, tuttavia, questa decisione non riguarda solo la matematica. Ci sono altre considerazioni importanti, come i risparmi per la pensione, la tolleranza al rischio e la disciplina.
Per prima cosa, diamo un’occhiata alle cifre difficili.
Sgranocchiare i numeri
Supponiamo che un mutuatario di 30 anni stia comprando una casa per $ 160.000 e la sua aliquota fiscale marginale sia del 25%. Al momento in cui questo articolo è stato scritto, i prestiti a 30 anni erano al 5% e i prestiti a 15 anni erano al 4,5%.
Utilizzando un calcolatore ipotecario, confronteremo le due condizioni ipotecarie collegando l’importo del mutuo e il tasso di interesse a 15 e 30 anni.
- Un termine di 30 anni darebbe un pagamento mensile di $ 859 (il pagamento non include tasse e assicurazione, che variano in base al paese). Il mutuatario pagherebbe $ 149.211 in interessi e $ 309.211 per tutta la durata del prestito.
- Un termine di 15 anni darebbe un pagamento mensile di $ 1224. Avrebbe pagato $ 60.318 di interessi e $ 220.318 per tutta la durata del prestito.
Il termine di 30 anni riduce il pagamento mensile di $ 365 e farà risparmiare al mutuatario $ 238 all’anno in tasse, ma costerà $ 88.893 in più di interessi per tutta la durata del prestito, e lei sarà proprietaria della sua casa quando avrà 60 anni. I vantaggi del termine di 15 anni sono i notevoli risparmi in interessi e il fatto che sarà proprietaria della sua casa quando avrà 45 anni. Lo svantaggio è che il suo pagamento mensile sarà più alto.
L’opzione Wiggle-Room
Ma che dire della possibilità di prendere un mandato di 30 anni e pagarlo in 15 anni? Un termine di 30 anni pagato in 15 anni produrrebbe un pagamento mensile di $ 1265. Il mutuatario pagherebbe $ 67.749 in interessi e $ 227.749 per tutta la durata del prestito. Possederà la sua casa all’età di 45 anni, supponendo che faccia il pagamento extra ogni mese. Ma se fosse caduta in momenti difficili, non sarebbe stata bloccata nel pagamento più alto.
Ecco un confronto di ciascuna opzione:
È facile vedere che il mutuatario pagherà meno per la sua casa con il prestito di 15 anni. Ma I mutui non sono adatti a tutti. Ci sono altri fattori da considerare quando si decide cosa è giusto per te.
Cosa puoi permetterti?
Nel nostro esempio, il termine di 30 anni equivale a un pagamento mensile di $ 365 in meno rispetto al termine di 15 anni. Se non è possibile effettuare comodamente il pagamento sul termine di 15 anni, il termine di 30 anni è l’opzione migliore. Puoi sempre effettuare pagamenti extra quando possibile.
Qual è lo stato del vostro Fondo di emergenza?
Una volta firmato il prestito, dovrai effettuare lo stesso pagamento ogni mese. Se prendi un periodo di 15 anni con un pagamento più elevato, dovresti avere un conto di risparmio sostanziale in atto per mitigare il rischio di importanti spese impreviste o perdita di posti di lavoro.
Se non hai molto di un fondo di emergenza, stai meglio con un mandato di 30 anni, usando i soldi extra per costruire i tuoi risparmi.
Sarai in grado di soddisfare i tuoi obiettivi di previdenza e altri obiettivi di risparmio?
Se ti stai orientando verso un periodo di 15 anni, assicurati di poter ancora massimizzare i tuoi conti pensionistici e raggiungere gli altri tuoi obiettivi di risparmio. Se non puoi, attieniti al termine di 30 anni.
D’altra parte, se il pensionamento è ancora lontano decenni, sei in grado di investire in modo più aggressivo. Dovresti essere in grado di cavalcare la volatilità di investimenti relativamente aggressivi.
Se il pensionamento è a meno di 15 anni di distanza, potrebbe essere meglio estinguere l’ipoteca in anticipo per sicurezza e tranquillità.
Come ti senti riguardo al debito? Qual è la tua tolleranza al rischio?
Molte persone sono fortemente contrarie al debito di qualsiasi tipo – e con buone ragioni. Dave Ramsey è fermamente in questo campo, dicendo:
Non prendere in prestito denaro. Periodo. Se non riesco a farti posticipare l’acquisto così a lungo, ti consiglio vivamente di risparmiare un acconto del 20% o più, scegliere un mutuo a tasso fisso di 15 anni (o meno) e limitare il pagamento mensile al 25% o meno della tua paga mensile da portare a casa.
Gestire il debito non è facile, e per molte persone, la posizione anti-debito di Ramsey è la strada da percorrere.
Ma altri sono in un posto diverso in il viaggio finanziario e sono a proprio agio nel portare il debito ipotecario se i fondi presi in prestito possono guadagnare un tasso di rendimento più elevato da qualche altra parte. I rendimenti corretti per il rischio devono essere presi in considerazione, ma in sostanza, se si opta per il termine di 30 anni al 5%, è ragionevole pensare di poter ottenere un rendimento più elevato con un portafoglio di fondi indicizzati. Conto delle detrazioni fiscali e il 5 per cento è ancora più basso.
Mentre è certamente possibile guadagnare un rendimento più elevato altrove, dipende dalla tua propensione al rischio. Potresti ottenere un rendimento migliore andando con il termine di 30 anni, ma mettere i soldi verso il mutuo è privo di rischi. Inoltre, devi decidere se i soldi extra che potresti guadagnare investendo altrove sono più importanti per te della tranquillità che deriva dal possedere la tua casa a titolo definitivo.
Disciplina personale
Se puoi permetterti i pagamenti su un prestito di 15 anni, ma sei preoccupato per la possibilità di perdere il lavoro o altri importanti colpi finanziari, potresti essere riluttante a impegnarti nei pagamenti più alti. Un’altra opzione è quella di prendere un mandato di 30 anni e pagarlo in 15 anni. Pagherai leggermente di più in interessi rispetto al tasso di interesse a 15 anni, ma comunque significativamente inferiore rispetto al prestito a 30 anni.
Lo svantaggio è che la maggior parte delle persone non ha la disciplina. Secondo la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), Il 97,3% delle persone non paga costantemente un extra sui loro mutui. Molte persone non hanno la disciplina per inviare denaro extra ogni mese quando non è richiesto dalla banca. Ciò che questa statistica non menziona è quanti del 97% sarebbero rimasti indietro con i loro mutui se fossero stati bloccati in un mutuo di 15 anni.
Se stai già risparmiando regolarmente e hai sfruttato il tuo fondo di emergenza solo per importanti spese impreviste, tuttavia, potresti avere la disciplina per pagare il tuo mutuo in 15 anni. Ma i consumatori che spendono risparmi mensili stanno meglio con il breve termine se possono permetterselo.
E l’agevolazione fiscale?
Mentre è vero che si ottiene più di un’agevolazione fiscale da un prestito di 30 anni, non dovrebbe essere la considerazione principale quando si decide su un termine. Il mutuatario di 30 anni pagherà meno tasse annuali rispetto al mutuatario di 15 anni, ma questo perché il mutuatario di 30 anni sta pagando molti più interessi.
Nel nostro esempio, il mutuatario risparmierebbe in media $ 238 all’anno in tasse con il prestito di 30 anni, ma pagherà $ 88.893 in più di interessi per tutta la durata del prestito rispetto a quanto farebbe con il termine di 15 anni.
Qual è quello giusto per te?
Alla fine, la vostra situazione finanziaria determinerà la giusta durata dell’ipoteca. Se riesci a effettuare il pagamento più elevato, avere un fondo di emergenza sostanziale e puoi soddisfare gli obiettivi di pensionamento e altri risparmi, un mutuo di 15 anni è un buon modo per possedere la casa in metà tempo e pagare sostanzialmente meno interessi.
Se solo una di queste condizioni non è soddisfatta, o se sei in qualche modo a tuo agio con il debito e il rischio e desideri ottenere un tasso di rendimento più elevato con altri investimenti, il denaro risparmiato ogni mese con il pagamento del mutuo a 30 anni può essere utilizzato meglio altrove. Puoi sempre inviare pagamenti extra.
Non sono ancora sicuro di quale opzione sia per noi. E tu? Hai un’ipoteca di 15 anni o un’ipoteca di 30 anni? Pagate in anticipo? Quali sono le tue opinioni sul rischio rispetto a rendimenti più elevati?