Quando avevo 23 anni, ho comprato un condominio di otto unità senza soldi. E sono andato via con $ 1.000 in contanti alla chiusura! Sembra piuttosto elegante, giusto? Sbagliato.
È stato uno degli errori di investimento immobiliare più stupidi che abbia mai commesso nella mia giovane vita.
Sono scappato senza un graffio, ma era dovuto a una dose eccessiva di sudore, lacrime e fortuna. Niente di tutto ciò era dovuto a capacità di investimento esperte.
Il suono e la furia
Avevo 23 anni e avevo appena conseguito la licenza immobiliare l’anno precedente. I miei primi due mesi sono stati spesi comprando e vendendo alcune unità di fascia alta per i singoli proprietari di case. Le commissioni erano decenti, ma come nuovo agente immobiliare, la mia rottura con la mia azienda era alta. Per complicare il problema, avevo finanziato la mia associazione, la formazione e le tasse sindacali per iniziare. (Questo è stato prima che avessi deciso di Cancella le mie carte di credito.)
Dopo diversi mesi, ho iniziato a lavorare di più nei mercati in forte espansione dei pignoramenti e delle vendite allo scoperto che stavano affliggendo l’Indiana centrale. Avvocati fuori dallo stato, medici e altri percettori di reddito elevato (per lo più dalla costa occidentale) stavano sciamando nel nostro mercato locale.
Stavano comprando case da $ 30.000, $ 40.000 e $ 50.000 come se fossero giocattoli – anche se troppo costosi, sovrafinanziati e solo giocattoli funzionanti a metà nella migliore delle ipotesi. Con affitti che vanno da $ 400 a $ 1000, semplicemente non potevano resistere a ciò che i loro fogli di calcolo stavano dicendo loro che il ritorno sarebbe stato. Hanno comprato molte delle case senza essere visti e hanno usato la prima società immobiliare che avrebbe venduto a loro.
Abbiamo rappresentato molte delle banche che non avevano idea dei prezzi del mercato locale. Inoltre non hanno capito le condizioni attuali delle loro proprietà (anche dopo che glielo abbiamo detto più volte). Ben oltre la metà degli accordi è fallita. O le banche erano troppo irrealistiche per negoziare, o una chiusura sarebbe stata interrotta dalla scoperta di un pegno misterioso, una seconda ipoteca di cui nessuno sapeva nulla, o qualche altro problema con il titolo che non sapevamo nemmeno fosse possibile!
Era un lavoro più difficile per commissioni più basse, ma c’erano centinaia e centinaia di proprietà, che aiutavano a pareggiare gli stipendi di mese in mese. E stavo imparando molto su come evitare errori di investimento immobiliare.
La gestione della proprietà viene chiamata
Dopo che la maggior parte degli investitori fuori città ha chiuso i loro nuovi affitti, hanno iniziato a cercare una società per gestirli / affittarli. Dopo diverse decine di richieste per una società di gestione immobiliare conveniente e affidabile (e nessuna opzione chiara), abbiamo deciso di iniziare a offrire il servizio da soli.
Ho unito le forze con un broker che ha trascorso il suo tempo concentrandosi sull’acquisizione di più lead per l’acquisto / vendita. Ho iniziato a capire come gestire attivamente e affittare le unità vuote (che quasi sempre avevano bisogno di riparazioni prima).
Poiché molti dei nostri clienti erano già clienti abituali, erano entusiasti di avere la possibilità di avere le loro proprietà gestite da noi internamente. In soli sei mesi circa avevamo oltre 125 unità in gestione.
Lavoravo innumerevoli ore e rispondevo alle telefonate più bizzarre che si possano immaginare a tutte le ore della notte. Nel complesso, tuttavia, stavamo realizzando profitti e cercando modi per scalare il nostro sistema nei prossimi due trimestri.
Una tempesta perfetta
Come parte del nostro lavoro di networking e lead generation, abbiamo partecipato regolarmente a riunioni private in cui i broker locali si presentavano a vicenda i desideri e le esigenze dei loro attuali clienti. In un incontro particolare, un altro broker stava mettendo in vendita una delle sue proprietà. Era due side-by-side quattro plex (otto unità in totale) con ogni unità essendo una camera da letto. Era in una zona a basso reddito della città, ma chiedeva solo $ 125.000 per entrambe le proprietà.
“$ 125.000 per otto unità?”, ho pensato. “Ci deve essere un problema.”
C’era. Sette delle otto unità avevano inquilini, ma solo tre avevano una storia di pagamento puntuale. Anche dopo aver cacciato tutti gli inquilini non paganti, ogni unità avrebbe bisogno di un paio di migliaia di dollari di lavoro per ottenere qualcosa di decente in affitto. Inoltre, c’erano quattro forni in totale, tutti probabilmente realizzati negli anni ’40 o ’50.
In altre parole, era un progetto secondo i termini di chiunque. Richiederebbe alcune riparazioni anticipate, diversi mesi di documenti di sfratto, visite in tribunale e ri-mostrare le unità, ma … “$ 125.000 per otto unità!”
Se solo qualcuno mi prestasse i soldi…
Ho scavato sempre più a fondo nei numeri. Stavo già gestendo proprietà, coordinando le riparazioni, negoziando i prezzi dei materiali e affittando unità per dozzine di altri clienti. Aveva senso che se avessi potuto ottenere un prestito, avrei potuto tappare un diritto di proprietà in questo sistema corrente che stavo eseguendo.
C’era un grosso problema lampante, però. Né io né il mio partner eravamo degni di credito in alcun senso della parola. La possibilità che io ottenessi l’approvazione per un mutuo era minima (per non parlare di un prestito commerciale a basso reddito non occupato dal proprietario). Con rammarico, ho spinto la proprietà in fondo alla mia mente e ho continuato il processo di costruzione dell’attività di gestione.
Al nostro prossimo incontro di networking, tuttavia, abbiamo preso conoscenza di alcune notizie aggiuntive sulle proprietà. Il broker che li possedeva era in guai seri su circa una dozzina di diversi pezzi di immobili. Doveva $ 76.000 su entrambi gli edifici, che sono stati finanziati attraverso un investitore popolare / prestatore di denaro duro.
Il creditore privato temeva che l’investitore sarebbe presto andato in default (dando al creditore una proprietà con cui non voleva avere nulla a che fare). Il proprietario stava solo cercando di uscire dalla proprietà, in modo da poter concentrare le sue energie sul suo recupero delle sue altre proprietà.
Senza pensarci troppo, abbiamo premuto il grilletto.
Un’offerta audace
Abbiamo chiamato il creditore privato (un individuo) che stava attualmente finanziando le proprietà. Poi gli abbiamo lanciato l’idea di prendere in consegna il prestito e acquistare la proprietà dall’attuale proprietario disperato.
Ci siamo offerti di firmare entrambi il prestito, dando all’investitore due nomi opposti a quello che aveva attualmente. Poi ha mostrato come avremmo posto rimedio alla situazione, sfrattato tutti gli inquilini e inserito nel nostro sistema di gestione.
Nessuno di noi aveva un centesimo per i nostri nomi, quindi abbiamo persino avuto il coraggio di richiedere che il creditore privato investisse effettivamente più denaro nella proprietà. Per poterlo rilevare, avrebbe dovuto prestarci altri $ 15.000 per sostituire i forni e riparare due delle unità dopo gli sfratti.
Era un’offerta audace. Non avremmo dato altro che un piano di gestione e le nostre firme su un mutuo privato di $ 91.000 (al 12%) per otto unità e un prestito in contanti di $ 16.000. Il creditore deve aver saputo ancora di più sulle terribili circostanze dell’attuale proprietario rispetto a noi perché ha accettato la nostra offerta. L’attuale proprietario era felice di uscire per quello che era dovuto, e entro la settimana ci siamo seduti per chiudere.
Dopo che i documenti sono stati firmati sul mio primo acquisto immobiliare in assoluto, mi è stato consegnato un assegno di $ 1000 (per affitti / depositi proporzionali per il mese). Non ho dato nulla di tangibile, solo la mia firma senza valore, e sono andato in banca per depositare i soldi.
“Ecco come funziona il settore immobiliare”, gongolai. “Potrei abituarmi a questo.”
Non avevo idea di cosa ci fosse in serbo…
Continua…
Nota di J.D.: Questo è uno sguardo in un mondo che mi sono sempre chiesto. Anche se Kris continua a cercare di dissuadermi, sono affascinato dalle proprietà in affitto. Non vedo l’ora di leggere la seconda parte di questa storia. E anche se GRS non sta per diventare un blog immobiliare, la storia del lettore di questa domenica riguarda in realtà come uno di voi ha deciso di fare il grande passo acquistando una proprietà in affitto, quindi avremo un mini-tema qui per una settimana o giù di lì …