Sono stato proprietario di una casa per 24 degli ultimi 25 anni. Sulla base di questo, potresti pensare che io sia un sostenitore della proprietà della casa rispetto all’affitto. Non è così. Più invecchio, più mi rendo conto che non c’è una risposta corretta nel perenne dibattito “è meglio affittare o comprare?”. A volte l’acquisto di una casa ha più senso. A volte affittare è la scelta più intelligente.
In un editoriale nel numero di giugno 2007 Di Kiplinger’s Personal Finance, Knight Kiplinger scrisse: “Spesso costa meno affittare. Il costo annuale di proprietà di una proprietà, sia essa una casa o un condominio, è solitamente maggiore del costo dell’affitto, al netto delle tasse. Sono d’accordo.
Oggi, diamo un’occhiata a una manciata di modi per valutare la decisione di affitto rispetto all’acquisto da una prospettiva finanziaria.
Il rapporto prezzo/affitto
Un modo per capire se è meglio affittare o acquistare è calcolare il rapporto prezzo-affitto (o rapporto P / R). Questo numero ti dà un’idea approssimativa se le case nella tua zona hanno un prezzo equo. Calcolare un rapporto P / R è semplice. Tutto quello che devi fare è:
Ad esempio, supponiamo che tu trovi una casa da $ 200.000 in vendita in un bel quartiere. Trovi una casa simile nel blocco successivo in affitto per $ 1.000 al mese (che equivale a $ 12.000 all’anno). Dividendo $ 200.000 per $ 12.000, ottieni un rapporto P / R di 16,7. Ma cosa significa questo numero?
Scrivere sul New York Times, David Leonhardt afferma: “Un rapporto di affitto superiore a 20 significa che i costi mensili di proprietà superano di gran lunga il costo dell’affitto”. È un po’ opaco, lo so. Leonhardt sta dicendo che più alto è il rapporto P / R, più ha senso affittare – e meno ha senso acquistare.
Il normale intervallo di rapporto P / R a livello nazionale è compreso tra 10 e 14 (il che significa che costerebbe tra $ 1200 e $ 1600 affittare una casa da $ 200.000). Durante il 1990, poco prima della bolla immobiliare, il rapporto P / R nazionale era di solito tra 14 e 15 (circa $ 1100 a $ 1200 per affittare una casa $ 200.000). Durante la bolla immobiliare dell’ultimo decennio, il rapporto prezzo/affitto nazionale è salito a 22,73 (nel 2005) e poi a 24,50 (nel 2007) prima che il mercato crollasse. Poiché la maggior parte delle persone si affrettava a comprare case, i numeri dicevano che avrebbero dovuto affittarle.
Sulla base di queste informazioni, direi che:
- Quando i rapporti prezzo-affitto sono inferiori a 12, è generalmente meglio comprare che affittare.
- Quando i rapporti prezzo/affitto sono compresi tra 12 e 15, la decisione finanziaria è oscura.
- Quando i rapporti prezzo-affitto superano i 15, probabilmente è meglio affittare.
I numeri a livello nazionale non raccontano la storia completa, ovviamente. Mentre il rapporto prezzo-affitto nazionale potrebbe essere di circa 20, i numeri effettivi nella tua città potrebbero essere molto diversi.
Rapporto prezzo/affitto per le città degli Stati Uniti
In passato, ho faticato a trovare le cifre attuali del rapporto prezzo-affitto. Recentemente, tuttavia, ho appreso che Zillow ha una pagina dedicata per la ricerca dei dati abitativi. Da qui, è possibile scaricare tonnellate di tabelle diverse relative alle vendite di case e ai prezzi degli affitti, comprese le informazioni mensili sul prezzo di affitto da ottobre 2010 fino ad oggi. Se stai cercando di trasferirti, questa è una risorsa fantastica per trovare dove i tuoi dollari immobiliari andranno più lontano!
Per i calci, ho sprecato novanta minuti giocando con i rapporti prezzo-affitto usando i dati di Zillow. (Che dire? Sono un nerd!) Ho scaricato la loro lista di Prezzi medi delle case e Affitti mensili mediani, ha quindi calcolato il rapporto P/R per 48 principali aree metropolitane. (Per una serie di motivi, questa è una selezione alquanto arbitraria di città.) Ecco la mia lista di rapporti prezzo-affitto negli Stati Uniti a partire da gennaio 2018.
Se ti stai trasferendo a Scranton per il tuo nuovo lavoro presso Dunder Mifflin Paper Company, è probabile che vorrai acquistare una casa. Ma se sei diretto nella Bay Area, la soluzione migliore sarà quella di affittare.
Sono un po ‘scettico sul fatto che questi numeri siano accurati – provengono da un sito desideroso di creare acquirenti di case, dopo tutto – ma è difficile trovare informazioni migliori. Per quanto ne so, non esiste una fonte affidabile che generi queste statistiche su base regolare. (Personalmente credo I numeri di articoli come questo sono più accurati. Tuttavia, anche quell’articolo è obsoleto di diciotto mesi e non spiega la sua metodologia.)
Tieni presente che i rapporti prezzo-affitto in tutta la città contano davvero solo se ti trasferisci da un’altra città. Altrimenti, ciò che conta davvero sono i rapporti prezzo/affitto per le proprietà specifiche che stai pensando di acquistare o affittare.
Prezzo della casa vs reddito familiare
Un altro modo per valutare il costo dell’alloggio è confrontarlo con il reddito della tua famiglia. Dal 1984 al 2000, i prezzi medi delle case erano circa 2,8 volte il reddito familiare medio annuo. (In altre parole, la casa tipica costa circa tre volte quello che una famiglia guadagna in un anno.) Durante i primi anni 1970, i prezzi delle case erano circa 2,3 volte il reddito familiare medio. Durante la bolla immobiliare, questo rapporto è salito a 4,2.
Questi numeri potrebbero non significare molto da soli, ma possono darti un’idea se l’alloggio è troppo caro nella tua zona. Inoltre, sembra sicuro presumere sulla base di dati passati che la maggior parte delle famiglie può permettersi comodamente una casa che costa circa 2,5 volte il loro reddito annuale. (Quindi, se la tua famiglia guadagna $ 80.000 all’anno, puoi permetterti una casa da $ 200.000.)
Secondo i numeri più recenti dell’US Census Bureau, il reddito familiare medio negli Stati Uniti era di $ 57.617 alla fine del 2016. (Il reddito familiare medio è maggiore — $73.207 – ma quel numero è distorto dai redditi alti, motivo per cui preferisco usare la mediana.)
Utilizzando l’attuale prezzo medio delle case negli Stati Uniti di $ 232.700, possiamo vedere che i prezzi delle case sono attualmente in esecuzione a circa 4,04 volte il reddito familiare tipico. Questo rapporto non è così alto come lo era durante la bolla immobiliare, ma è ancora piuttosto ripido. Sulla base di questo, è probabile che l’affitto abbia più senso in questo momento in molte parti del paese.
Il mio preferito “Affitta o acquista?” Calcolatrice
Infine, voglio condividere quello che potrebbe essere il mio modo preferito per confrontare i costi di affitto con i costi di acquisto.
Il New York Times ha un grande Calcolatore di affitto vs. acquisto Questo può aiutarti a decidere quale è il migliore per te. Basta inserire i numeri per la tua situazione e la calcolatrice ti dice quanto tempo ci vorrebbe per rompere anche se hai comprato una casa. Questa calcolatrice è uno strumento straordinario. Sebbene viva dietro un paywall morbido (che può essere aggirato utilizzando la modalità di navigazione in incognito nel browser), vale la pena usarlo se stai cercando di prendere una decisione se noleggiare o acquistare.
Per divertimento, ho eseguito i numeri per la mia situazione. La scorsa estate, Kim e io abbiamo acquistato la nostra attuale casa per $ 442.000. Quando si calcola tutto il rimodellamento che abbiamo fatto, il nostro costo effettivo sarà più vicino a $ 600.000. (Gatti santi!) Sulla base della nostra situazione, il calcolatore del NY Times dice che faremmo meglio ad affittare se potessimo trovare una proprietà simile per meno di $ 2767 al mese.
Analizzando gli elenchi attuali, ci sono tre case in affitto vicine simili alla nostra (più di 1200 piedi quadrati, più di un acro di terra). Stanno recuperando $ 2900 a $ 3000 al mese. Quindi, sembra che l’acquisto o l’affitto di una proprietà come la nostra a Portland sia un toss-up al momento. (Se eseguo i numeri usando il prezzo di acquisto effettivo della nostra casa – $ 442.000 – dovrei essere in grado di affittare per meno di $ 2100 perché sia l’opzione più intelligente.)
La conclusione
Decidere se affittare o acquistare è una decisione finanziaria ed emotiva complicata. Credo che sia un peccato quando le persone che sono impreparate vengono spinte nel mercato immobiliare a causa di nozioni fuori luogo di benefici immaginari. La proprietà della casa non è una panacea. L’affitto non è una follia universale.
Parte del problema è il vasto complesso industriale immobiliare, ogni pezzo del quale ha un interesse acquisito nel convincere i consumatori che più grande è meglio. (Come ho detto nel mio recente articolo sulla storia della proprietà della casa negli Stati Uniti, l’industria immobiliare è un’invenzione relativamente recente, appena 100 anni. Ma in quei cento anni, è diventato una forza potente nella nostra economia.)
L’industria immobiliare fa del suo meglio per propagare certi miti sulla proprietà della casa, miti come:
- Se affitti, stai buttando via i tuoi soldi. (Questo è falso. Come per tutte le scelte finanziarie, ci sono costi opportunità sia che tu scelga di affittare o di acquistare.)
- Possedere una casa è un piano di risparmio forzato. (Anche falso. Sì, è possibile costruire equità in una casa se la si acquista nel posto giusto al momento giusto e / o si rimane fermi per un po ‘. La maggior parte delle persone non rimane ferma, tuttavia, quindi finiscono per pagare molto per gli interessi e molto poco per costruire equità prima di acquistare un posto più grande e “migliore”).
- Dovresti comprare tutta la casa che puoi permetterti. (Stronzate complete e totali. Dovresti spendere il meno possibile. Invece di spingere i limiti superiori del tuo budget immobiliare, come accade nella maggior parte dei casi, dovresti invece puntare il più in basso possibile.)
Ora, vorrei essere chiaro. Non c’è dubbio che l’acquisto di una casa abbia senso per alcune persone, ma soprattutto per motivi non finanziari. Possedere una casa ti dà stabilità (non sei alla mercé di un padrone di casa) e libertà (puoi fare quello che vuoi con il posto). Diamine, l’anno scorso ho scelto di comprare un “cottage di campagna” di ottant’anni alla periferia di Portland, quindi capisco perfettamente le ragioni non monetarie per voler possedere.
Ma ci sono anche vantaggi nel noleggio.
Per uno, hai flessibilità; Puoi muoverti in un attimo. Per un altro, non sei responsabile quando le cose vanno male. Se la doccia inizia a perdere prima di partire per le tue vacanze a Duluth, non devi preoccuparti: chiami il proprietario.
Se decidi di acquistare una casa, fallo per le giuste ragioni: perché si adatta ai tuoi obiettivi e ti renderà felice. Non farlo perché pensi che sia un buon investimento. Un mutuo non è un piano pensionistico – non ti renderà ricco. Invece, pensalo come l’acquisto di uno stile di vita.
Se la proprietà della casa è uno stile di vita che vuoi e puoi permetterti, allora compra. In caso contrario, affittare.