Hai mai pensato di acquistare una propriet\u00e0 per le vacanze per un affitto a breve termine? Penso che sia un’idea abbastanza comune. E in un mondo perfetto, pu\u00f2 combinare il meglio del tempo libero e degli investimenti in un’unica propriet\u00e0.<\/p>\n
Recentemente ho ricevuto una domanda da un lettore che sta pensando di fare il grande passo:<\/p>\n
“Mia moglie ed io siamo nella nostra met\u00e0 degli anni ’50, liberi da debiti e possediamo la nostra casa.\u00a0Vorremmo avere un posto che la nostra famiglia e i nostri figli possano utilizzare mentre esploriamo le future aree di pensionamento vicino alla casa per le vacanze. <\/p>\n
La maggior parte dei pianificatori \/ CPA tradizionali lo sconsigliano, ma siamo curiosi di sapere quale sia il punto di vista di Wealth Hacker. “- Grazie, Steve<\/p>\n
Steve non ha chiesto specificamente informazioni sul potenziale di affitto sulla propriet\u00e0. Ma poich\u00e9 \u00e8 un risultato comune, ho deciso di includerlo tra i pro e i contro dell’acquisto di una propriet\u00e0 per le vacanze per affitti a breve termine. Affronter\u00f2 le domande dirette di Steve, cos\u00ec come l’aspetto del noleggio a breve termine.<\/p>\n
Inizier\u00f2 coprendo i pro, quindi passer\u00f2 ai contro. La mia speranza \u00e8 che presentando entrambi, non solo risponder\u00f2 alla domanda di Steve, ma fornir\u00f2 anche informazioni preziose per gli altri lettori che considerano l’acquisto di una casa per le vacanze.<\/p>\n
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Senza dubbio, ci sono vantaggi reali nell’acquistare una propriet\u00e0 per le vacanze per l’affitto a breve termine. Ma prima di entrare in quelli, voglio prima essere chiaro che stiamo parlando di questi benefici in relazione alla propriet\u00e0 per le vacanze. <\/p>\n
In altre parole, una propriet\u00e0 per le vacanze non \u00e8 un investimento immobiliare, quindi i benefici saranno diversi.<\/p>\n
Mentre un investimento immobiliare \u00e8 strettamente un’impresa monetaria, una propriet\u00e0 per le vacanze \u00e8 qualcosa di ibrido. Proprio come la casa in cui vivi, una propriet\u00e0 per le vacanze offre benefici personali, ma ha il potenziale per produrre guadagni finanziari allo stesso tempo.<\/p>\n
Detto questo, passiamo ai pro di possedere una propriet\u00e0 per le vacanze.<\/p>\n<\/p>\n
Se acquisti una propriet\u00e0 per le vacanze esclusivamente per uso personale, aggiunger\u00e0 una spesa al tuo budget, e una importante. Ma affittandolo almeno una parte del tempo, puoi generare un reddito dalla propriet\u00e0.<\/p>\n
Ad esempio, supponiamo che il pagamento per la tua vacanza sia di $ 1.500 al mese. Affittandolo una settimana al mese, anche a $ 1.500, coprirai il costo di mantenere la casa. Ma se lo affitti pi\u00f9 di una settimana al mese, la propriet\u00e0 generer\u00e0 un flusso di cassa positivo.<\/p>\n
Puoi anche essere creativo qui. \u00c8 possibile affittare la casa in determinati periodi dell’anno e tenerla rigorosamente per uso personale il resto dell’anno.<\/p>\n
Forse scegli di affittare la casa solo “in stagione”. Ci\u00f2 potrebbe significare guadagnare $ 2.500 a settimana per le 12 settimane di alta stagione. Tale accordo coprir\u00e0 i costi di trasporto mensili per l’intero anno, producendo un profitto di $ 12.000.<\/p>\n
Nel frattempo, avrai il vantaggio di goderti la casa 40 settimane all’anno. In questo modo, la casa sar\u00e0 un investimento immobiliare 12 settimane all’anno e una casa per le altre 40.<\/p>\n
La maggior parte delle persone trova che la casa in cui vivono sia uno dei migliori investimenti che abbiano mai fatto. Anche se non vedi la tua residenza principale come un investimento, ma piuttosto come la tua casa, pu\u00f2 funzionare in entrambe le direzioni. La casa che acquisti per $ 400.000 e in cui vivi per 20 anni potrebbe valere il doppio alla fine. Questo \u00e8 un win-win finanziario del miglior tipo!<\/p>\n
La stessa cosa pu\u00f2 accadere con una casa vacanza.<\/strong> Potresti acquistare la propriet\u00e0 per $ 200.000, poi raddoppia a $ 400.000 venti anni dopo. Lungo la strada, ti sarai divertito a trascorrere le tue vacanze in casa, mentre lo affitta anche per generare reddito.<\/p>\n \u00c8 qui che \u00e8 importante comprendere il vantaggio della leva finanziaria offerto dal settore immobiliare.<\/p>\n A differenza della maggior parte degli altri investimenti, il settore immobiliare \u00e8 in genere l’acquistoD utilizzando principalmente denaro preso a prestito. Ci\u00f2 amplifica molto i rendimenti degli investimenti.<\/p>\n Se hai acquistato una propriet\u00e0 per le vacanze da $ 200.000 con un acconto del 20% – $ 40.000 – e il valore \u00e8 raddoppiato a $ 400.000, guadagnerai davvero un profitto di $ 200.000 su un investimento di $ 40.000. Questo \u00e8 un guadagno del 500% in 20 anni!<\/p>\n Allo stesso tempo, il tuo mutuo di 30 anni verr\u00e0 pagato fino a circa $ 98.000. La combinazione di apprezzamento del prezzo e ammortamento del mutuo aumenter\u00e0 il tuo patrimonio netto a $ 298.000. Questo \u00e8 un incredibile ritorno su un investimento di $ 40.000.<\/p>\n E ricorda, avrai anche il vantaggio di goderti la propriet\u00e0 come casa per le vacanze.<\/p>\n Dal momento che la tua casa vacanza generer\u00e0 reddito, sarai anche in grado di cancellare tutte le spese pagate in relazione al guadagno di tali entrate.<\/p>\n Supponiamo che tu affitti la casa il 25% dell’anno. L’IRS ti consentir\u00e0 di detrarre circa il 25% dei costi di trasporto della propriet\u00e0 dal reddito che genera.<\/p>\n Le spese che puoi cancellare includono interessi ipotecari, tasse immobiliari, assicurazione sulla propriet\u00e0, quote dell’associazione del proprietario di casa, manutenzione della propriet\u00e0, spese di utilit\u00e0, costi di pulizia, forniture (per gli inquilini) e commissioni di gestione se assumi un servizio esterno per gestire il processo.<\/p>\n Ancora un’altra spesa \u00e8 deprezzamento<\/a>. L’IRS ti consentir\u00e0 di deprezzare il valore della casa (escluso il valore del terreno) per circa 30 anni. Poich\u00e9 l’ammortamento \u00e8 ci\u00f2 che \u00e8 noto come una spesa cartacea, ridurr\u00e0 la tua responsabilit\u00e0 fiscale senza costarti denaro.<\/p>\n Naturalmente, \u00e8 possibile applicare l’ammortamento solo all’uso commerciale della casa. Se questo \u00e8 il 25%, sarai in grado di deprezzare solo il 25% del valore della casa.<\/p>\n Parlando di imposte sul reddito, quando decidi di vendere la casa otterrai il beneficio delle aliquote fiscali sulle plusvalenze a lungo termine.<\/strong><\/p>\n Se il tuo reddito imponibile \u00e8 di $ 100.000, sarai nel Fascia fiscale del 22% ai fini dell’imposta federale sul reddito<\/a>. Ma poich\u00e9 la vendita della casa per le vacanze sar\u00e0 una plusvalenza a lungo termine, pagherai solo il 15% su quel guadagno<\/a>.<\/p>\n Uno dei consigli pi\u00f9 comuni e preziosi quando si tratta di investire \u00e8 la diversificazione. Si tratta di distribuire i tuoi soldi su diversi investimenti. Non solo riduce al minimo le potenziali perdite derivanti da ogni singolo investimento, ma ti dar\u00e0 anche accesso a maggiori opportunit\u00e0 di investimento.<\/p>\n A causa dell’alto costo della propriet\u00e0, pu\u00f2 essere difficile diversificare con gli immobili. Ma se possiedi gi\u00e0 una residenza principale e acquisti una casa per le vacanze, diversificherai il tuo portafoglio immobiliare su due propriet\u00e0.<\/p>\n Se i valori degli immobili aumentano a lungo termine, come di solito accade, otterrai il beneficio delle plusvalenze su due propriet\u00e0, piuttosto che su una.<\/p>\n Ho accennato a un esempio di questo prima, di affittare la casa parte dell’anno per coprire l’intero costo di propriet\u00e0. Anche se non trai profitto dagli affitti, le entrate che genera ti daranno una propriet\u00e0 per le vacanze gratuita.<\/p>\n Pensa alle migliaia di dollari che risparmierai ogni anno soggiornando in hotel o affittando la propriet\u00e0 per le vacanze di qualcun altro. Quindi moltiplica quei risparmi per 20 o 30 anni.<\/p>\n Il beneficio potrebbe facilmente valere ben oltre $ 100.000. Anche se questo potrebbe non essere un investimento diretto, liberer\u00e0 un sacco di denaro per fare altri investimenti.<\/p>\n Questo vantaggio potrebbe non essere cos\u00ec ovvio perch\u00e9 non \u00e8 finanziario. Ma pu\u00f2 essere altrettanto importante. In effetti, questo arriva al nocciolo della domanda di Steve.<\/p>\n La casa vacanza che acquisti per un affitto a breve termine pu\u00f2 anche servire come prova di pensionamento. Ti dar\u00e0 la possibilit\u00e0 di trascorrere un lungo periodo di tempo nella casa vacanze. Durante questo periodo, puoi decidere se la propriet\u00e0 sar\u00e0 la casa di riposo giusta per te.<\/p>\n Fare una mossa geografica per la pensione pu\u00f2 essere pi\u00f9 stressante e dirompente di quanto ci si aspetti.<\/strong> <\/p>\n Ma se vivi gi\u00e0 nella destinazione di pensionamento, almeno una parte dell’anno, conoscerai gi\u00e0 la nuova comunit\u00e0.<\/p>\n E anche se decidi di non considerare la tua casa di vacanza come casa di riposo, pu\u00f2 aiutarti a decidere se la zona in cui si trova \u00e8 quella giusta per te. Se lo \u00e8, puoi vendere la tua casa per le vacanze – e raccogliere il profitto – quindi acquistare un’altra casa nella zona. Conoscerai gi\u00e0 la disposizione del terreno e i valori delle propriet\u00e0 locali. Ci\u00f2 rimuover\u00e0 gran parte del rischio che deriva dal fare una mossa importante.<\/p>\n Annunci di Money. Potremmo essere compensati se fai clic su questo annuncio. 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Se hai diritto a un prestito VA, puoi ottenere un finanziamento al 100% o un acconto 0.<\/p>\n Ma se stai acquistando la propriet\u00e0 per le vacanze, il L’acconto minimo richiesto \u00e8 del 10%<\/a>. I prestatori possono richiedere un acconto maggiore se si dispone di qualifiche pi\u00f9 strette. Ci\u00f2 pu\u00f2 includere rapporti di debito pi\u00f9 elevati e punteggi di credito pi\u00f9 bassi.<\/p>\n Anche se puoi ottenere una casa vacanza con un acconto del 10%, ti verr\u00e0 richiesto di pagare assicurazione ipotecaria privata (PMI)<\/a>. Ci\u00f2 pu\u00f2 aumentare notevolmente il pagamento mensile. Se stai acquistando una propriet\u00e0 per le vacanze, dovresti pianificare di effettuare un acconto del 20% per ridurre al minimo il pagamento.<\/p>\n Anche i tassi di interesse saranno pi\u00f9 alti. Se il miglior tasso disponibile su una residenza principale \u00e8 del 4%, aspettati di pagare il 4,5% per un prestito su una casa di vacanza.<\/p>\n Dovresti anche sapere che la qualificazione del mutuo sar\u00e0 pi\u00f9 difficile con una propriet\u00e0 per le vacanze.<\/strong> Dal momento che \u00e8 considerato un acquisto di lusso, i creditori cercheranno un grande acconto, un basso rapporto debito-reddito e un credito buono o eccellente.<\/p>\n Un altro punto sulla qualifica: non sarai in grado di utilizzare il reddito da locazione su una casa di vacanza per qualificarti per il mutuo.<\/p>\n Se indichi anche la tua intenzione di affittare la propriet\u00e0, il creditore riclassificher\u00e0 la casa come investimento immobiliare. Richiederanno un acconto minimo del 20% e addebiteranno un tasso di interesse ancora pi\u00f9 elevato.<\/p>\n Se hai intenzione di acquistare una casa per le vacanze che affitterai anche a breve termine, dovrai fare i compiti. Non tutte le comunit\u00e0 accolgono con favore gli affitti a breve termine. Li vietano in base a restrizioni d’uso transitorie. Scopri se la comunit\u00e0 in cui si trova la tua propriet\u00e0 per le vacanze ha tali restrizioni. Se \u00e8 cos\u00ec, l’idea del noleggio a breve termine sar\u00e0 un non-starter.<\/p>\n Alcuni condomini vietano anche gli affitti a breve termine. <\/strong>Di solito non \u00e8 il caso nei condomini situati all’interno o vicino alle aree di villeggiatura. Ma le restrizioni variano da un condominio all’altro. Dovrai scoprire in anticipo se ci sono restrizioni in un quartiere. Anche se il condominio si trova in una posizione perfetta per le vacanze, quel particolare quartiere potrebbe essere stato costruito appositamente per i proprietari-occupanti, non per gli inquilini a breve termine.<\/p>\n Altrettanto importante, c’\u00e8 una restrizione sugli affitti a breve termine con istituti di credito ipotecario.<\/strong><\/p>\n Se una propriet\u00e0 viene utilizzata per affitti a breve termine, pu\u00f2 essere classificata come Condotel<\/a>. Questo \u00e8 un ibrido delle parole “condominio” e “hotel”. Si riferisce ad un condominio che sar\u00e0 essenzialmente utilizzato come hotel.<\/p>\n Mentre questi sono popolari nelle zone di villeggiatura, sono un no-go con i creditori ipotecari tradizionali. Dal momento che sono visti come propriet\u00e0 commerciali, \u00e8 necessario ottenere un mutuo commerciale per acquistarne uno. Ci\u00f2 significher\u00e0 un acconto ancora pi\u00f9 grande e un tasso di interesse pi\u00f9 elevato. Il prestito pu\u00f2 anche includere condizioni pi\u00f9 restrittive, come un mutuo a tasso variabile con una durata di soli 10 anni.<\/p>\n Ogni volta che hai inquilini in una propriet\u00e0, c’\u00e8 sempre la possibilit\u00e0 di danni. \u00c8 ancora pi\u00f9 probabile con gli affitti a breve termine. Come una camera d’albergo, avrai una porta girevole o inquilini che utilizzano la propriet\u00e0 nel corso di un anno.<\/p>\n Non tutti gli inquilini sono interamente responsabili. \u00c8 possibile riscuotere un deposito per coprire potenziali danni, ma potrebbe essere necessario intentare un’azione legale se il danno supera il deposito e l’inquilino si rifiuta di pagare.<\/p>\n Anche se nessun singolo inquilino fa alcun danno reale, avere una dozzina o pi\u00f9 affittuari nella propriet\u00e0 ogni anno per diversi anni richieder\u00e0 pi\u00f9 lavori di manutenzione e riparazione di quelli che probabilmente stai facendo sul tuo primario. residenza.<\/p>\n Ci\u00f2 si tradurr\u00e0 in denaro di tasca propria e tempo e sforzi da parte tua.<\/p>\n Questo \u00e8 un buon momento per sollevare l’assicurazione dei proprietari di case.<\/strong> Per risparmiare denaro, potresti essere tentato di ottenere una polizza assicurativa standard per il proprietario di casa sulla tua casa vacanza. Questa \u00e8 una cattiva idea! Davvero pessimo!!!<\/p>\n Una polizza standard del proprietario di casa coprir\u00e0 solo i danni alla propriet\u00e0 derivanti dal normale utilizzo da parte tua, della tua famiglia e dei tuoi ospiti.<\/p>\n Se la propriet\u00e0 viene danneggiata da un inquilino, la compagnia assicurativa non pagher\u00e0 il reclamo.<\/strong> Potrebbero persino terminare la tua politica per falsa dichiarazione dell’uso previsto.<\/p>\n Dovrai ottenere una politica speciale che riconosca l’uso della propriet\u00e0 per affitti a breve termine. Sar\u00e0 pi\u00f9 costoso della polizza assicurativa standard del proprietario di una casa. Ma se non ce l’hai e la tua propriet\u00e0 \u00e8 danneggiata o distrutta da un inquilino, non avrai alcuna copertura con una polizza standard.<\/p>\n Annunci di Money. Potremmo essere compensati se fai clic su questo annuncio. 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La parola “vacanza” pu\u00f2 essere rapidamente sopraffatta dalla realt\u00e0 che stai gestendo un’attivit\u00e0 dalla tua seconda casa. S\u00ec, questo \u00e8 ci\u00f2 che sta realmente accadendo.<\/p>\n Ci sono societ\u00e0 di gestione che gestiranno questo per te. Ma se segui questa strada, aspettati di pagare una commissione compresa tra il 10% e il 20% del reddito da locazione sulla propriet\u00e0.<\/p>\n C’\u00e8 un conflitto intrinseco con l’utilizzo di una propriet\u00e0 per le vacanze per affitti a breve termine. \u00c8 probabile che vorrai utilizzare la casa proprio nei periodi dell’anno che genereranno il maggior numero di inquilini e gli affitti pi\u00f9 alti.<\/p>\n Cos\u00ec si acquista una casa al mare, con l’idea di trascorrere qualche settimana godendosela durante il picco dell’estate. Ma ogni settimana che usi la casa, ti perderai gli affitti pi\u00f9 alti dell’anno.<\/p>\n Il problema \u00e8 ancora pi\u00f9 grande con le propriet\u00e0 del resort. Ad esempio, una posizione sulla spiaggia sar\u00e0 pi\u00f9 popolare durante i mesi estivi. Una casa in una stazione sciistica sar\u00e0 molto richiesta durante l’inverno. Tale tipo di propriet\u00e0 pu\u00f2 soltanto<\/strong> hanno valore locativo durante l’alta stagione.<\/p>\n Se ti piace andare in spiaggia in estate, o sciare durante l’inverno, potresti non avere questa possibilit\u00e0 – non se vuoi massimizzare il tuo reddito sulla propriet\u00e0. Potresti averlo affittato durante l’alta stagione, lasciandoti godere solo in bassa stagione. Ci\u00f2 massimizzer\u00e0 il ritorno dell’investimento. Ma sar\u00e0 fatto al costo di compromettere il suo valore di vacanza.<\/p>\n La valutazione degli immobili non \u00e8 uniforme in tutti i mercati. Mentre pu\u00f2 essere comune nei mercati metropolitani, \u00e8 meno certo nelle aree turistiche. \u00c8 possibile che una propriet\u00e0 per le vacanze non aumenti affatto di valore e possa persino diminuire.<\/p>\n Le propriet\u00e0 del resort sono spesso in localit\u00e0 remote. Non sono adatti per l’occupazione tutto l’anno perch\u00e9 ci sono poche opportunit\u00e0 di lavoro o altri servizi che si rivolgono ai residenti permanenti.<\/p>\n Nelle zone turistiche che dipendono dal commercio turistico, i valori delle propriet\u00e0 possono diminuire se il turismo rallenta. Il declino pu\u00f2 essere ancora pi\u00f9 drammatico se anche l’area \u00e8 sovracostruita. Questo \u00e8 comune durante gli anni di intenso traffico turistico. Ma se questo finisce, i costruttori sono bloccati con l’inventario invenduto e i valori delle propriet\u00e0 diminuiscono in tutta la comunit\u00e0. Il miglior esempio di questo \u00e8 cosa \u00e8 successo ai valori immobiliari a Miami durante l’ultima recessione<\/a>.<\/p>\n Ci\u00f2 non significa che i valori siano destinati a cadere nell’area del resort, o che non torneranno mai pi\u00f9. Ma se stai acquistando una casa per le vacanze a fini di reddito, \u00e8 un rischio di cui devi essere consapevole fin dall’inizio.<\/p>\n Spero che questo risponda alla tua domanda, Steve. Se stai cercando di acquistare una casa per le vacanze principalmente per uso personale, l’aspetto finanziario potrebbe non essere cos\u00ec importante. Ma se sei interessato ad acquistare una vacanza Propriet\u00e0 per il noleggio a breve termine, dovrai pensarlo come un business. Le informazioni contenute in questa risposta ti aiuteranno a fare proprio questo.<\/p>\n Inoltre, se desideri iniziare a investire ma non sei sicuro se investire in fondi immobiliari o indicizzati, leggi il mio post su Real Estate vs. Index Funds.<\/p>\n OK lettori, se avete una domanda finanziaria a cui volete che risponda, scrivetemi a Ask Jeff a Question @ GoodFinancialCents\u00ae.<\/p>\n Pro<\/p>\n Contro<\/p>\n3. Approfitta di generosi vantaggi fiscali<\/h3>\n
4. Costruirai un portafoglio immobiliare<\/h3>\n
5. Avrai una propriet\u00e0 per le vacanze per te e la tua famiglia – pagata dai tuoi inquilini!<\/h3>\n
6. La propriet\u00e0 per le vacanze potrebbe diventare la tua casa di riposo<\/h3>\n
Contro di acquistare una propriet\u00e0 per le vacanze per affitti a breve termine<\/h2>\n
1. Le case vacanza richiedono acconti pi\u00f9 grandi e hanno tassi di interesse pi\u00f9 elevati<\/h3>\n
2. Non tutte le comunit\u00e0 accolgono con favore gli affitti a breve termine!<\/h3>\n
3. Gli inquilini possono danneggiare la propriet\u00e0<\/h3>\n
4. Gestire una propriet\u00e0 per le vacanze non \u00e8 un’attivit\u00e0 passiva!<\/h3>\n
5. Non sarai in grado di utilizzare la propriet\u00e0 per le vacanze ogni volta che vorrai<\/h3>\n
6. L’immobile non pu\u00f2 aumentare di valore<\/h3>\n
Conclusione<\/h2>\n
Riepilogo: i pro e i contro dell’acquisto di una propriet\u00e0 per le vacanze per affitti a breve termine<\/h2>\n
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