Il tasso ipotecario fisso a 30 anni continua a diventare sempre più basso, rendendolo un ottimo momento per rifinanziare l’ipoteca e tagliare il pagamento mensile. Ma come riferisce Pat Esswein, redattore associato della rivista Personal Finance di Kiplinger, i proprietari di case devono Eliminare alcuni ostacoli prima che possano rifinanziarsi.
Uno di questi ostacoli è la valutazione, che determina il valore che la banca assegnerà alla tua casa.
Questo è un numero importante perché determina le opzioni di rifinanziamento e influisce sul pagamento mensile e sul tasso di interesse. Ad esempio, se il valore della tua casa scende e il tuo prestito-valore è superiore a quello consentito dal tuo creditore, in genere l’80%, devi aumentare il tuo capitale con contanti o pagare l’assicurazione ipotecaria.
Recentemente ho parlato con Esswein dei modi per ottenere il massimo valore possibile prima della valutazione e di cosa fare se la valutazione è bassa.
Cosa fare prima di una valutazione per ottenere un valore della casa più alto
Ci sono alcune cose che puoi fare per ottenere la massima valutazione possibile.
Innanzitutto, considera la ricerca della società di valutazione. “Questo può essere un po ‘un allungamento, ma quando cerchi un finanziatore, chiedi a quale società di gestione delle valutazioni ordinano le valutazioni”, afferma Esswein.
Quello che vuoi è un perito esperto che conosca davvero il tuo mercato locale, e molto probabilmente troverai quel tipo di perito in “una società di gestione della valutazione locale più piccola che probabilmente paga di più e quindi attrae i migliori periti”, afferma Esswein. “Alcune aziende scelgono i noleggi più economici che sono anche disposti a viaggiare molto lontano, quindi ciò significa che sono inesperti e non conoscono molto bene la tua zona”.
In secondo luogo, metti in forma la tua casa. “Fai in modo che la tua casa mostri bene”, dice Esswein. “Pulisci, riordina e aggiusta le cose che devono essere riparate in modo che quando arriva il perito, noteranno che la tua casa è nelle migliori condizioni possibili.”
Mentre ci sei, crea un file di casa per il perito che documenti eventuali aggiornamenti o riparazioni recenti, come il nuovo tetto che hai installato due anni fa. “Quando il perito viene effettivamente a casa tua, prepara il file per loro e vai in giro con loro per indicare gli aggiornamenti”, afferma Esswein.
In terzo luogo, la ricerca di recenti vendite di case comparabili. “Anche se potresti sentire che i prezzi stanno aumentando nel tuo mercato, e in molti mercati lo hanno fatto, il perito deve ancora trovare vendite recenti comparabili per sostenere il valore”, afferma Esswein. “Un comp recente non fa tendenza, e i periti potrebbero adeguare i prezzi più lentamente di quanto desideri.”
Invece di sperare che il perito tiri fuori un elenco completo di comps, Esswein suggerisce di contattare un agente immobiliare per chiedere un elenco di recenti vendite comparabili, che è possibile aggiungere al file della casa. “Un agente immobiliare esperto saprà cosa è più paragonabile alla tua casa”, dice.
Cosa fare se la valutazione è bassa
Quindi cosa succede se la tua valutazione è inferiore al previsto? È possibile ottenere un’altra valutazione da un’altra azienda?
Esswein dice che potresti sborsare $ 250- $ 350 per una seconda opinione, quindi fare appello al tuo ufficiale di prestito con la nuova valutazione. “Ma prima di farlo, dovresti chiedere al tuo ufficiale di prestito se prenderà in considerazione anche la seconda valutazione”, dice Esswein.
È più probabile che la prima valutazione rimanga, ma hai ancora opzioni per il rifinanziamento.
Supponiamo che la tua casa sia valutata per $ 180.000. Devi ancora $ 162.000 sul mutuo, che è il 90 percento del valore della casa. Quali sono le tue opzioni?
Quando si tratta del massimo valore del prestito consentito, l’80% è di solito il numero magico, quindi ci sono tre cose che puoi fare se non sei all’80%.
Opzione uno: Porta più denaro alla chiusura. Se puoi permetterti di mettere altri $ 18.000 in contanti, ridurrai il saldo del prestito all’80% del valore della tua casa.
“Tieni presente che anche se hai accumulato quei soldi, devi comunque avere abbastanza denaro nelle tue riserve per soddisfare qualsiasi requisito del prestatore per un risparmio adeguato, che di solito vale due mesi di pagamenti ipotecari, ma può essere di più”, afferma Esswein.
Opzione due: Rifinanziamento in un prestito FHA. Un prestito FHA è un prestito ipotecario garantito dalla Federal Housing Administration.
Sebbene un prestito FHA richieda solo il 3,5% di capitale, “con i recenti aumenti dell’assicurazione ipotecaria anticipata e dei premi mensili di FHA, l’assicurazione ipotecaria privata (PMI) potrebbe essere più economica”, afferma Esswein. Il che ci porta a…
Opzione tre: Paga per PMI. PMI protegge il creditore se si smette di effettuare pagamenti. “BecausI valori delle case sono diminuiti, molti proprietari di case che non avevano bisogno di PMI quando hanno acquistato la loro casa ne avranno bisogno quando rifinanzieranno “, afferma Esswein.
Se scegli di rifinanziare e hai bisogno di PMI, ci sono due modi per pagarlo.
Un modo è semplicemente pagare per PMI da soli, che in genere costa dallo 0,5% all’1,5% dell’importo del prestito all’anno. “Il tuo creditore aggiungerà il costo del PMI al pagamento mensile del mutuo”, afferma Esswein. “Continueresti a dover pagare il premio extra ogni mese fino a quando non avrai il 20% di equity, a quel punto puoi contattare il creditore e chiedere loro di annullare PMI. Altrimenti, quando il loan-to-value raggiunge il 78%, devono abbandonare automaticamente il PMI”.
L’altro modo in cui puoi pagare per PMI è l’assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore. Con l’assicurazione ipotecaria pagata dal creditore, il costo del PMI viene ripiegato nel tasso di interesse. Meno capitale hai tu, più alto è il tuo tasso. “Il tasso più alto si applica per tutto il tempo in cui si dispone del prestito, quindi questa opzione ha senso solo se non si prevede di possedere la propria casa a lungo termine”, afferma Esswein. “Dovrai pagare il tasso più alto finché avrai quel prestito, non cadrà quando raggiungerai il 20% di equità”.
Prima di decidere di prendere un’assicurazione ipotecaria pagata dal creditore, Esswein dice di calcolare i pagamenti mensili e l’interesse totale che pagherai per tutta la durata del prestito, in base a quanto tempo prevedi di mantenere il prestito.
Quindi, se devi affrontare PMI, vale la pena rifinanziare? Dopotutto, stai cercando di ridurre i tuoi pagamenti, non di aggiungere costi aggiuntivi!
Esswein dice che finché stai risparmiando denaro, ne vale la pena. “Il PMI è uno strumento che puoi utilizzare se ne hai bisogno, e se stai ancora riducendo i pagamenti e risparmiando sugli interessi, allora ha senso”, afferma Esswein.
E anche se hai abbastanza denaro per portare il tuo loan-to-value all’80%, potresti pensarci due volte prima di spenderlo. “Prima di portare denaro al tavolo, decidi su cos’altro potresti voler spendere quei soldi”, afferma Esswein. “Non prosciugare il tuo fondo di emergenza per evitare il PMI.”
Infine, se la tua valutazione è così bassa che devi più sulla casa di quanto potresti venderla, hai anche delle opzioni. Esswein raccomanda makinghomeaffordable.gov, che evidenzia i programmi di mutuo per la casa e le opzioni di rifinanziamento per le persone che sono sott’acqua nelle loro case.