Durante il mese di maggio a Get Rich Slowly, rivolgeremo la nostra attenzione ai temi della casa e del giardino. Per iniziare, voglio dare un breve sguardo alla storia del mercato immobiliare statunitense. Alcune persone potrebbero trovarlo asciutto. Penso che sia affascinante.
La proprietà terriera privata è inserita nella cultura degli Stati Uniti e Costituzione. Fa parte dell’abbondanza di materiale che ci aspettiamo dal Sogno americano. Per la maggior parte degli americani, la proprietà della casa implica successo, libertà e ricchezza.
Ma Per molto tempo, la proprietà della casa è stata l’eccezione piuttosto che la regola. Solo gli agricoltori erano probabilmente proprietari di terreni e una casa durante i primi giorni del paese. Con l’avvento della rivoluzione industriale, la proprietà della casa è diventata più comune per gli abitanti delle città. Tuttavia, meno della metà di tutti gli americani possedeva le proprie case fino alla fine del 1940.
Ecco come i tassi di proprietà della casa negli Stati Uniti sono cambiati negli ultimi 128 anni secondo il Ufficio del censimento degli Stati Uniti E la Federal Reserve Bank di St. Louis:
L’attuale tasso di proprietà della casa negli Stati Uniti a partire da gennaio 2018 è del 64,2%.
Sono sicuro che potresti scrivere una tesi di dottorato sulle ragioni della crescita della proprietà della casa nel tempo. Non ho intenzione di farlo. Dopo diverse ore di ricerca sul storia dei mutui e del settore immobiliare, mi sembra che possiamo riassumere tutto in pochi paragrafi. Questo articolo – che è solo informativo – servirà come sfondo per le future discussioni Get Rich Slowly sulla proprietà della casa.
All’inizio
Durante il 1800, la maggior parte delle persone non aveva modo di possedere una casa. Non avevano la somma forfettaria necessaria per effettuare l’acquisto e le banche non avrebbero prestato denaro alla gente media per comprare case. I mutui non sono diventati comuni fino a quando il sistema bancario statunitense non si è stabilizzato in seguito alla Atti della Banca nazionale del 1860.
Dopo questa riforma, le banche iniziarono a sperimentare il prestito di denaro per le case, e dal 1890, i mutui erano popolari in tutti gli Stati Uniti, anche se non esattamente come li conosciamo oggi.
Un mutuo tipico nei primi anni del 1900 potrebbe avere una durata di cinque anni e richiedere un acconto del 50%. Inoltre, di solito erano strutturati con pagamenti mensili di soli interessi e un pagamento a palloncino per l’intero capitale alla fine del termine. I mutuatari potevano (e lo facevano) rinegoziare i loro prestiti ogni anno.
Confronta questo con i mutui moderni, che di solito hanno termini di 30 anni e richiedono un acconto di solo dal cinque al venti percento. (Ho comprato la mia prima casa nel 1993 con un acconto inferiore all’uno percento!)
Questi primi mutui funzionarono bene fino alla Grande Depressione. Quando quella crisi ha colpito, le banche non avevano soldi da prestare – e anche il mutuatario medio non aveva contanti. Di conseguenza, i potenziali proprietari di case non potevano permettersi di acquistare e molti proprietari di case esistenti erano inadempienti. (Ad un certo punto durante il 1930, quasi il 10% di tutte le case erano pignorate!)
Nota: Questo articolo è apparso originariamente su Money Boss nell’aprile 2016. Ho aggiornato le statistiche basate su testo fino al 2018, ma i dati basati sulla grafica risalgono a due anni fa. Tuttavia, nulla di materiale è cambiato negli ultimi 24 mesi.
Bolle e boom
Per stabilizzare il mercato immobiliare, il governo degli Stati Uniti ha creato il Home Owners’ Loan Corporation Nel 1933, il Amministrazione federale degli alloggi nel 1934, e il Associazione nazionale federale dei mutui (ora Fannie Mae) nel 1938. Queste istituzioni hanno contribuito ad arrestare il crollo immobiliare e, infine, a spronare la proprietà della casa a nuovi livelli.
Ma è stato il G.I. Bill del 1944, che ha fornito mutui agevolati per i veterani della seconda guerra mondiale, che ha cambiato il volto dell’industria immobiliare e dell’economia americana. Da encyclopedia.com:
I sussidi ipotecari del GI Bill hanno portato a un’escalation della domanda di alloggi e allo sviluppo delle periferie. Un quinto di tutte le case unifamiliari costruite nei 20 anni successivi alla seconda guerra mondiale sono state finanziate con l’aiuto del programma di garanzia dei prestiti del GI Bill, che simboleggia l’emergere di una nuova classe media.
Man mano che l’acquisto di case diventava più comune (e più complicato), i broker immobiliari aiutavano i venditori a trovare acquirenti per le loro case. La National Association of Real Estate Boards ha adottato il termine agente immobiliare nel 1916. Come il mercato immobiliare è esploso durante gli anni 1940 e 1950, così ha fatto la professione immobiliare.
Nel 1950, per la prima volta nella storia americana, più della metà di tutti gli americani possedeva le proprie case. Come La domanda di alloggi è aumentata, così come i prezzi.
Per 25 anni, il professore di economia di Yale Robert Shiller ha monitorato i prezzi delle case negli Stati Uniti. Monitora i prezzi correnti, sì, ma ha anche studiato i prezzi storici. Ha raccolto tutte queste informazioni in un foglio di calcolo, che aggiorna regolarmente e realizza liberamente disponibile sul suo sito web.
Questo grafico dei dati di Shiller (fino a gennaio 2016) mostra come i prezzi delle case sono cambiati nel tempo:
L’indice di Shiller è corretto per l’inflazione e si basa sui prezzi di vendita delle case esistenti (non delle nuove costruzioni). Utilizza 1890 come benchmark arbitrario, a cui viene assegnato un valore di 100. (Per me, 110 sembra normale di base. Forse il 1890 è stato un anno negativo?)
Come potete vedere, i prezzi delle case sono rimbalzati fino alla metà degli anni 1910, a quel punto sono scesi bruscamente. Questo declino è dovuto in gran parte alle nuove tecniche di produzione di massa, che hanno abbassato il costo di costruzione di una casa. (Per trent’anni, hai potuto ordina la tua casa da Sears!I prezzi non si ripresero fino alla conclusione della seconda guerra mondiale e all’avvento del G.I. Bill. Dal 1950 fino alla metà degli anni 1990, i prezzi delle case si aggiravano intorno a 110 sulla scala Shiller.
Negli ultimi vent’anni, il mercato immobiliare statunitense è stato una corsa selvaggia. Abbiamo vissuto un’enorme bolla (e le sue conseguenze) durante la fine degli anni 2000. Sembra proprio che oggi siamo all’estremità anteriore di un’altra bolla. A partire da dicembre 2017, i prezzi delle case erano a circa 170 sulla scala Shiller.
Cosa ha causato la bolla immobiliare durante l’ultimo decennio? E cosa sta alimentando l’attuale frenesia di acquisto? Questa è un’ottima domanda, e è aperto al dibattito. Alcune persone incolpano gli standard di prestito allentati. Alcuni incolpano la mancanza di supervisione del governo. Alcuni incolpano gli speculatori immobiliari. Alcuni incolpano la propensione americana al consumo. Alcuni incolpano il cheerleading del settore immobiliare. Me? Penso che sia un po’ di tutto.
Tutto più grande!
Naturalmente, l’aumento dei prezzi delle case e l’aumento dei tassi di proprietà hanno portato a un aumento dei mutui. Negli ultimi cinquant’anni, i mutui a lungo termine con grandi saldi sono diventati più comuni fino ad ora sono lo standard.
Tra il 1949 e la fine del XXI secolo, il debito ipotecario rispetto al reddito totale della famiglia media è passato dal 20% al 73% e dal 15% al 41% rispetto al patrimonio totale delle famiglie.
Uno dei motivi per cui le dimensioni dei mutui sono aumentate è che le dimensioni delle abitazioni sono aumentate.
Secondo lo U.S. Census Bureau, la dimensione media per una nuova casa costruita nel 1973 era di 1525 piedi quadrati. Entro il 2016, Quel numero era saltato a 2422 piedi quadrati. In questi quarant’anni, le dimensioni della cucina sono raddoppiate, i soffitti sono aumentati di oltre un piede e le camere da letto sono cresciute di oltre 50 piedi quadrati.
Ma le dimensioni delle case stanno aumentando a dismisura anche se le famiglie si stanno riducendo! La famiglia media aveva 2,9 persone nel 1973. Nel 2016, la famiglia media aveva 2,5 persone. Facciamo i numeri: Quarant’anni fa, avevamo 526 piedi quadrati di spazio vitale a persona; Oggi abbiamo 969 piedi quadrati di spazio vitale a persona.
A me sembra pazzesco. Perché abbiamo bisogno di case così grandi? Qual è il punto? E i proprietari di case considerano davvero i costi quando scelgono di acquistare in grande? Una casa più grande non ha solo un prezzo di acquisto più alto. Costa di più mantenerlo. Costa di più illuminare, riscaldare e arredare. Per troppe persone, le grandi case sono il distruttore dei sogni. (Non sto scherzando. Io ci credo veramente.)
Divulgazione completa: In passato, sono stato colpevole di perseguire io stesso l’inflazione delle dimensioni domestiche, anche se alla fine sono arrivato a vedere l’errore dei miei modi. La mia prima casa (acquistata nel 1993) aveva 1383 piedi quadrati. La mia seconda casa (acquistata nel 2004) aveva 1814 piedi quadrati. Quello era il “picco di grandezza” per me. Il condominio che ho venduto l’anno scorso aveva 1547 piedi quadrati. E la casa in cui ci siamo trasferiti lo scorso luglio ha 1235 piedi quadrati. Penso che circa 1000 piedi quadrati siano l’ideale, ma a Kim piace avere la stanza in più.
Non sto dicendo che dovresti vivere in una baracca. Né sto suggerendo che tutti dovrebbero possedere una piccola casa. Ma credo che sia importante essere logici quando si tratta di alloggi. Ricorda che le dimensioni hanno un prezzo. Se hai bisogno dello spazio, compralo. Se non lo fai, è meglio risparmiare i tuoi soldi per qualcos’altro.
La conclusione
L’alloggio è di gran lunga la spesa più grande nel bilancio tipico. Secondo il governo degli Stati Uniti Indagine sulla spesa dei consumatori 2016, la famiglia americana media spende $ 1573,83 per l’alloggio e le spese correlate ogni mese. Questo è più di quanto spendono per cibo, vestiti, assistenza sanitaria e intrattenimento messi insieme!
Qui a Get Rich SlSono fermamente convinto che uno dei modi migliori – se non il modo migliore – per migliorare il flusso di cassa è tagliare i costi per l’alloggio.
Ricorda, il tuo obiettivo è gestire la tua vita finanziaria come se stessi gestendo un’azienda. Se stavi cercando di bilanciare il budget in un’azienda di tua proprietà, non lo faresti cercando di tagliare le piccole spese. No, affronteresti prima le tue spese più grandi.
Se riduci i costi di manodopera del 5%, ad esempio, potresti essere in grado di risparmiare $ 50.000 all’anno. Ma risparmiare il 5% sulle forniture per ufficio probabilmente ti farebbe risparmiare solo $ 50 all’anno.
Lo stesso principio si applica alla tua vita personale. Se la tipica famiglia americana tagliasse il budget per la spesa del 5%, risparmierebbe solo $ 200 all’anno. Se tagliano le abitazioni del 5%? Bene, risparmierebbero $ 900 all’anno. Quindi, perché così tante persone si impegnano così tanto nel ritagliare i coupon mentre continuano a sborsare per più casa di quanto possano permettersi (o di cui hanno bisogno)? Buona domanda.
Nelle prossime settimane, esplorerò diversi pezzi dell’equazione abitativa. Quando ha senso affittare? Quando ha senso acquistare? È meglio pagare in anticipo il mutuo o tenerlo per sempre? Come puoi determinare quanta casa puoi permetterti?
Se hai una domanda specifica su alloggi e denaro, per favore fammelo sapere!