Quello che segue è un guest post del mio amico Eric Moorman, che ha fatto un omicidio negli investimenti immobiliari di una piccola città.
Sono stato un investitore immobiliare a tempo pieno per molti anni. Ho iniziato con un mix di bisogni disperati (un master, nessun lavoro e niente soldi) e la promessa di enormi profitti senza esperienza o denaro iniziale necessario.
Non avevo mai seguito un corso immobiliare e non avevo idea di come sistemare nulla. Non avevo o sapevo nemmeno Come investire $1000! L’unico vantaggio che avevo era un padre che era un mentore straordinario, l’imprenditore per eccellenza.
Naturalmente, ora ci sono modi più semplici per iniziare a investire nel settore immobiliare. Siti di investimento immobiliare online come Fundrise ti consentono di investire una piccola somma di denaro per ottenere esposizione agli investimenti immobiliari in tutto il paese. Gli investimenti immobiliari online sono ora un modo migliore per fare soldi nel settore immobiliare e costruire ricchezza passiva a lungo termine.
Ma quando senti che puoi comprare case senza soldi, credici. Oggi voglio condividere i quattro modi migliori per fare soldi nel settore immobiliare, con gli aspetti positivi e negativi di ciascuno.
4 modi per fare soldi negli investimenti immobiliari
Prima di iniziare, lasciatemi dire che darò solo una spiegazione estremamente basilare di queste idee.
Potrei facilmente scrivere un libro su ognuno di essi, ma ecco le ossa nude per investire senza soldi o credito. Ecco un’altra grande lettura di Jeff sul I migliori investimenti a breve termine là fuori, quindi dai un’occhiata anche tu!
1. Siti di investimento immobiliare online
I siti di investimento online hanno cambiato il gioco negli ultimi anni. Con questi siti, puoi possedere quote frazionarie di progetti immobiliari. Ciò significa che è possibile ottenere un’esposizione al settore immobiliare, ma non è necessario trovare enormi somme di capitale o trattare con gli inquilini. Questa è una strategia di reddito strettamente passiva.
Revisione della raccolta fondi.
Per altri siti, è necessario certificare di avere un patrimonio netto superiore a un certo importo o di guadagnare una certa somma di denaro all’anno.
Come funziona
Con Fundrise, puoi iniziare con un minimo di $ 500. Si apre un conto e si sceglie tra una serie di opzioni di portafoglio. Fundrise addebita una commissione di gestione di circa l’1% all’anno, che è piuttosto bassa rispetto ad altre opzioni, e il suo rendimento annualizzato 2021 è stato del 22,99%! Puoi vedere come si è comportato il mio account Fundrise qui.
Cosa guadagni
Investendo in questo modo, guadagni un sacco di libertà e ottieni esposizione alla classe di attività immobiliare con pochissimi soldi o sforzi.
Cosa rischi
Non puoi davvero utilizzare alcuna esperienza locale che potresti avere, e non necessariamente ottieni l’orgoglio che deriva dalla visita di un progetto immobiliare che possiedi interamente, migliori e puoi vedere facilmente. Per alcune persone, questa è una grande attrazione per investire alla vecchia maniera!
2. Leasing con opzione di acquisto
Il secondo modo in cui guadagno nel settore immobiliare che voglio abbattere per te è l’acquisizione di una proprietà utilizzando un “Leasing con opzione di acquisto.“
Come funziona
Qui è dove si affitta una proprietà da un venditore per una determinata quantità di denaro ogni mese, con il diritto esclusivo di acquistare la proprietà entro un certo periodo di tempo.
Non c’è chiusura all’inizio di questa transazione, semplicemente un contratto che indica l’accordo.
Ora che hai un contratto con il tuo venditore, trovi un “inquilino-acquirente” per trasferirsi nella proprietà. Firmi un contratto di locazione con un’opzione di acquisto con loro e, quindi, hai un’opzione di leasing sandwich.
Il tuo inquilino-acquirente ti darà un deposito non rimborsabile per il suo diritto esclusivo di opzionare la proprietà a un prezzo fisso per un determinato periodo di tempo e pagarti un contratto di locazione mensile mentre vivono nella proprietà.
Come nota a margine, non firmo mai nulla o conduco transazioni immobiliari senza che il mio avvocato esamini i documenti. Vale la pena spendere soldi extra, fidati di me. Parleremo di più dell’importanza degli avvocati in un altro post.
Come ho detto, c’è molto di più che va nel mettere insieme una transazione di opzione di leasing, ma è fondamentalmente così che funziona. Ci sono diversi aspetti positivi e negativi in questo tipo di transazione. Prendiamoci un minuto per esaminarne alcuni. Per prima cosa, diamo un’occhiata al positivo.
Cosa guadagni
Hai acquistato una proprietà senza soldi e hai guadagnato dal tuo inquilino-acquirente con il loro deposito non rimborsabilet, così come il loro pagamento mensile (dovresti sempre guadagnare sullo spread mensile tra il tuo acquirente e il venditore.)
Suggerimento: Ho una regola di almeno $ 200 flusso di cassa positivo al mese per proprietà. Ne ho alcuni fino a $ 600, ma di regola, mi piace avere almeno $ 200 per casa ogni mese. In teoria, il tuo inquilino-acquirente ad un certo punto andrà in una banca e ti incasserà, e guadagnerai una grossa fetta di soldi quando lo farà!
Cosa rischi
Ecco la realtà, e qualcosa che non sentirai nella maggior parte dei seminari di investimento immobiliare, dove l’individuo che parla sta tentando di venderti il suo programma.
Il novanta percento delle volte, i tuoi acquirenti inquilini sono acquirenti di credito B & C. Sono attratti dal tuo programma “Rent to Own” perché nessuna banca presterebbe loro MAI denaro.
In questa economia e mercato, questi acquirenti sono ovunque.
La realtà è che pochi di loro (solo il 10% nella mia esperienza) effettivamente ripuliscono il loro credito e finiscono per comprare la casa. Inoltre, avrai un numero enorme che sarai costretto a sfrattare chi strapperà la proprietà. Dico questo non per spaventarvi, ma per prepararvi se questo è il veicolo immobiliare che scegliete di perseguire.
Se lo fai, assicurati di ottenere un enorme deposito di opzione per coprire l’affitto perso, le spese legali e i danni arrecati alla proprietà.
Ne vale la pena?
Ci sono soldi da guadagnare con le opzioni di leasing? Sì.
Se trovi l’acquirente giusto per l’inquilino, indipendentemente dal fatto che acquisti la casa, guadagnerai sul deposito dell’opzione e sullo spread mensile dell’affitto. Se non sei costretto a sfrattare questa persona, e lui / lei non distrugge la casa quando se ne va, considerati fortunato.
Investire nel settore immobiliare con Lease Options è facile? Assolutamente no. Ho avuto più mal di testa da Lease Options rispetto a qualsiasi altro tipo di transazione.
Da un lato, hai un venditore che ti urla di vendere la sua casa e ottenere il prestito dal suo nome; indipendentemente da quanto tempo hai per farlo. D’altra parte, hai un acquirente di credito B / C che è molto meno motivato a fare ciò di cui ha bisogno per finanziare effettivamente la casa.
Se ti impegni in questo tipo di transazione, DEVI avere una pelle spessa ed essere pronto ad affrontare cause legali, mal di testa e in nessun posto vicino al potenziale di profitto che ti è stato promesso dai “Guru”.
Ho oltre venti opzioni di leasing in corso in questo momento. Li perseguo ancora, ma sono molto cauto e semi-riluttante a perseguire di più. Il motivo principale? Ci sono soldi più facili da fare nel settore immobiliare, e ti mostrerò non solo di cosa si tratta, ma come farlo ….. nel modo giusto.
3. Opzione di una proprietà
Un terzo modo per fare soldi nel settore immobiliare investendo senza denaro o credito è quello di “Opzione” una proprietà.
Come funziona
Questo tipo di transazione è simile a un’opzione di leasing, ma anche molto diversa. Consideralo il cugino di Lease Option, che è molto più caldo e divertente.
Ecco la semplice differenza tra i due:
- Opzione di leasing: il venditore ha accettato di accettare un pagamento mensile per un determinato periodo di tempo, con un prezzo di acquisto fisso che arriverà in futuro. Non accetto meno di 5 anni per queste transazioni e cerco di ottenere dieci anni.
- Opzione di acquisto: Il venditore non accetta pagamenti mensili. Ti hanno semplicemente dato il diritto esclusivo di acquistare una proprietà a un certo prezzo per un certo periodo di tempo.
Perché un venditore dovrebbe scegliere l’uno rispetto all’altro?
Diamo un’occhiata ad alcune circostanze e motivi che possono convincere un venditore a decidere in un modo o nell’altro.
- Con un’opzione, il venditore può continuare a vivere nella casa. Allo stesso tempo, continuerà a effettuare il pagamento mensile e si occuperà di tutta la manutenzione e le riparazioni. Il venditore potrebbe non voler accettare pagamenti mensili, con l’idea che qualcun altro viva nella sua casa. Mentre possono essere motivati a vendere, il pensiero di qualcun altro che cena e va in giro nudo dove hanno cresciuto i loro figli potrebbe essere troppo per loro da gestire.
- Potrebbero non avere il tempo necessario per un’opzione di leasing. Se un venditore è in ritardo di dieci mesi sui pagamenti con il pignoramento che bussa alla porta, e tu (l’investitore) non vuoi recuperare quei pagamenti e c’è ancora una tonnellata di capitale proprio in casa, un’opzione potrebbe essere la tua unica scelta, a meno di pagare in contanti.
- Con una “Opzione” diretta il venditore non ha nulla da perdere. Hai un determinato periodo di tempo per acquistare la loro casa, cosa che farai solo se e quando troverai un acquirente a un prezzo più alto di quello per cui hai un’opzione. In questo tipo di transazione, il tuo pubblico di destinazione non è l’acquirente di credito B / C, ma piuttosto l’individuo con contanti o la possibilità di andare in banca e ottenere un prestito.
Perché dovresti (o non dovresti) investire
Gli aspetti positivi per te l’investitore, sono i seguenti: non hai a che fare con acquirenti inquilini, riparazioni lasciate dagli acquirenti degli inquilini, venditori arrabbiati, sfratti, cause legali, pagamenti mensili senza inquilino-acquirente … l’elenco potrebbe continuare all’infinito.
Gli aspetti negativi sono che non guadagni affatto a meno che tu non trovi con successo un acquirente qualificato entro il tempo assegnato nella tua opzione di acquisto. Il venditore ne beneficia perché non paga alcuna commissione immobiliare e ha il privilegio di vivere nella casa mentre stai cercando di venderla.
4. Vendi all’ingrosso
Un quarto modo per fare soldi nel settore immobiliare in realtà può richiedere all’investitore di avere contanti, anche se non è richiesto.
Questa tecnica è di gran lunga il modo migliore e più semplice per i nuovi investitori inesperti di fare soldi “veloci” nel settore immobiliare. In effetti, questo è di gran lunga il modo migliore e più semplice per gli investitori veterani ed esperti di fare soldi “veloci” nel settore immobiliare.
Il commercio all’ingrosso è l’arte, e uso questa parola di proposito, di essere in grado di valutare accuratamente il valore potenziale di una proprietà e acquistarla così in basso, puoi venderla rapidamente per contanti a un altro riabilitatore o utente finale che ne farà la casa dei loro sogni, senza MAI aggiustare nulla, indipendentemente da quanto buone o povere siano le condizioni della proprietà.
Ora, potreste dire, non ho bisogno di denaro per questa strategia. Posso semplicemente opzionare la proprietà per un prezzo all’ingrosso e poi venderla a un riabilitatore o utente finale. Hai assolutamente ragione, ma convincere un proprietario ad accettare un prezzo all’ingrosso è raro.
Dove avrai molta più fortuna è l’acquisto di pignoramenti dalle banche.
Mentre la maggior parte delle tue offerte iniziali sarà ancora rifiutata dalle banche, è molto più probabile che accettino un’offerta all’ingrosso. Inoltre non ti permetteranno mai di opzionare la proprietà. Accettano solo contanti e ti richiederanno persino di avere la prova dei fondi prima ancora di guardare la tua offerta.
Qual è il modo migliore per fare soldi nel settore immobiliare?
Se riesci a non sentire lo stomaco più volte al giorno e mantenere un file di follow-up costante con tutte le offerte all’ingrosso fatte, farai più soldi nel settore immobiliare rispetto alla maggior parte delle “pinne di casa” che vedi in TV.
I soldi possono essere fatti nel settore immobiliare in diversi modi. Non affermerò mai che una particolare tecnica non è degna del tuo tempo. Funzionano tutti, alcuni solo meglio di altri.
Gli investitori più intelligenti e migliori non concentrano il loro tempo esclusivamente su affitti o riabilitazioni, e non fanno mai un martello o fanno lavori di riabilitazione da soli.
Gli investitori immobiliari migliori e di maggior successo sono quelli che si concentrano sull’essere ingegneri delle transazioni e diventare maestri della negoziazione, delle relazioni con altri investitori e dell’accettazione del fatto che i soldi veri sono fatti in Spingere la carta, non martellare i chiodi.
Man mano che cresci nella tua carriera di investimento immobiliare, vorrai sempre un portafoglio costante di diversi tipi di transazioni in corso contemporaneamente. Alcuni investitori si concentrano su una particolare strategia e fanno un sacco di soldi.
Tuttavia, preferirei avere la conoscenza per prendere qualsiasi affare che mi è venuto incontro e trasformarlo in denaro. Ho costantemente un flusso costante di vendite all’ingrosso, opzioni di locazione, riabilitazioni, nuove costruzioni e qualsiasi altra cosa su cui posso mettere le mani.
Come affermato in precedenza; tutte queste strategie (e molte altre che non ho menzionato in questo articolo) hanno il loro posto e possono fare soldi velocemente. Tuttavia, per il nuovo investitore, destinato a fare i milioni di dollari promessi dai “Guru”, concentrarsi su opzioni e accordi all’ingrosso.
Conclusione
Avere denaro contante non è necessario per fare soldi negli investimenti immobiliari, ma rende il processo più semplice.
Man mano che avanzi nella tua carriera, vorrai trovare un modo per acquisire denaro, sia che si tratti di prestatori di denaro privati o banche.
Le transazioni sono più pulite e con esperienza, la tua fiducia per gestire correttamente un affare e il denaro a rischio aumenterà. Ma per ora, fai un casino con il minor rischio possibile e mantieni la fede che c’è un controllo alla fine del tunnel.
Per me, il primo assegno che ho guadagnato è stato piccolo, ma mi ha dato la fiducia per andare avanti. È stato bello vedere gli assegni più grandi seguire l’esempio. Lo prometto, non sono stati facili da trovare, ma con la formazione adeguata, il duro lavoro e un po ‘di fortuna, può facilmente essere il tuo nome su questi controlli.
Lascia che ti mostri come arrivarci.