“Quanta casa posso permettermi?” Rispondere correttamente a questa domanda è una delle chiavi per costruire una vita felice e ricca. Sfortunatamente, c’è una vasta industria immobiliare negli Stati Uniti che è orientata a fornire la risposta sbagliata.
Vedete, l’alloggio è di gran lunga la più grande spesa nei bilanci della maggior parte delle persone. Secondo il 2016 del governo degli Stati Uniti Indagine sulla spesa dei consumatori, la famiglia americana media spende $ 1573,83 per l’alloggio e le spese correlate ogni mese. Questo è più di quello che spendono in cibo, vestiti, assistenza sanitaria e intrattenimento messi insieme!
Troppe persone che lottano per sbarcare il lunario concentrano la loro attenzione sulla messa a punto del loro budget. Cercano di risparmiare un sacco di soldi tagliando i coupon, coltivando il proprio cibo e / o facendo i propri vestiti. Mentre non c’è niente di sbagliato nelle abitudini frugali – applaudo la parsimonia quotidiana! – tutte queste azioni combinate non avranno (e non possono) avere lo stesso impatto sul tuo budget come mantenere i pagamenti per l’alloggio a prezzi accessibili.
Parte del problema è quello che io chiamo il Complesso Industriale Immobiliare, ogni parte del quale ha un interesse acquisito nel convincere i consumatori che le case più grandi e più costose sono migliori. Agenti immobiliari, broker ipotecari, spettacoli di home shopping e riviste patinate incoraggiano le persone ad acquistare nella fascia alta del loro budget. Ma acquistare nella fascia alta del tuo budget abitativo è pericoloso.
L’acquisto di una casa è una decisione enorme, finanziariamente e in altro modo. Se hai intenzione di acquistare un posto, è importante sapere quanta casa puoi davvero permetterti.
Rapporto debito/reddito
Gli economisti hanno utilizzato decenni di statistiche finanziarie per creare modelli computerizzati per prevedere quanto le persone possono permettersi di spendere per l’alloggio e il debito. Le banche usano questi modelli per capire quanto pensano che tu possa permetterti di spendere per l’alloggio.
Tradizionalmente, i prestatori usano quello che viene chiamato un rapporto debito-reddito (o rapporto DTI) – una misura di quanto del tuo reddito va verso il debito ogni mese – per stimare quanto puoi permetterti di pagare per una casa senza rischio di default. Questo potrebbe sembrare complicato, ma non lo è.
Per trovare questo rapporto, dividi i pagamenti mensili del debito per il tuo reddito lordo (al lordo delle imposte). Quindi, ad esempio, se paghi $ 400 per il debito ogni mese e hai un reddito di $ 4000, allora il tuo rapporto DTI è del 10%. Se paghi $ 800 per il debito su un reddito di $ 4000, il tuo rapporto DTI è del 20%. Più basso è il rapporto debito/reddito, meglio è.
Le banche e i broker ipotecari guardano a due numeri quando decidono quanto prestare:
- Il rapporto DTI front-end (a volte chiamato rapporto di spesa abitativa), che include solo le spese di alloggio: principio ipotecario, interessi, tasse e assicurazione.
- Il rapporto DTI back-end (noto anche come rapporto di spesa totale), che include tutto quanto sopra più altri pagamenti del debito come prestiti auto, prestiti agli studenti e carte di credito.
La cosa fondamentale da capire sui rapporti debito-reddito è che vengono utilizzati per stimare il rischio del creditore, non il tuo. Cioè, la tua società di mutui li usa per verificare se pensano che sarai in grado di effettuare i pagamenti, non se puoi effettuare comodamente i pagamenti.
Se vuoi spazio nel tuo budget per divertirti, dovresti optare per un rapporto debito-reddito inferiore a quello che il tuo agente immobiliare e broker ipotecario dicono che puoi usare.
Se sei un nerd dei soldi, puoi leggere maggiori informazioni sul rapporto debito/reddito sul sito web di Fannie Mae.
Quanta casa puoi permetterti?
Durante gli anni 1970 (prima che il debito della carta di credito fosse comune), DTI non era diviso tra front-end e back-end. C’era solo un rapporto, ed era del 25%. Se il tuo mutuo, le tasse e i costi assicurativi erano inferiori al 25% del tuo reddito, le persone presumevano che tu potessi effettuare il pagamento.
Questa è ancora un’ottima regola empirica: non spendere più del 25% del tuo budget per l’alloggio. (In effetti, questo è il numero che il guru del denaro Dave Ramsey sostiene.)
Detto questo, le linee guida sul rapporto debito/reddito si sono allentate nel corso degli anni.
- Quando io e la mia ex moglie abbiamo comprato la nostra prima casa nel 1993, il nostro broker ipotecario ci ha detto che il nostro rapporto DTI front-end doveva essere del 28% o inferiore, il che significa che non potevamo pagare più del 28% del nostro reddito lordo per l’alloggio. Il rapporto DTI back-end era limitato al 36%, il che significava che le nostre spese di alloggio e altri pagamenti del debito combinati non potevano essere superiori al 36% del nostro reddito.
- Quando io e la mia ex moglie abbiamo comprato una nuova casa nel 2004, i rapporti DTI accettati erano cresciuti del 5%. “Quella cifra del 28% è obsoleta”, ci è stato detto. “La maggior parte delle persone può arrivare fino al 33%.” Il rapporto di back-end era stato portato al 38%.
- Secondo il sito web di Fannie Mae, nel 2018 i rapporti DTI massimi di back-end sono fino al 45% (e talvolta anche il 50%). Questi numeri sono folli. Nessuno dovrebbe spendere metà del proprio reddito lordo per il debito – nemmeno il debito ipotecario! Questa è una ricetta per il disastro finanziario.
Ecco una piccola tabella che ho montato per mostrare che tipo di pagamento dell’alloggio staresti guardando in base al tuo reddito al lordo delle imposte (la colonna di sinistra) e vari rapporti debito-reddito (la riga di intestazione):
Un aumento del 5% del rapporto debito/reddito potrebbe non sembrare un grosso problema. Ma quando si parla di un pagamento della casa, è enorme.
Nel 2016, la famiglia media americana ha guadagnato $ 74.664 prima delle tasse. Usando questo, una variazione del 5% sarebbe $ 3733.20 all’anno o $ 311.10 al mese. Molte persone hanno perso le loro case durante la crisi abitativa perché hanno accettato pagamenti di mutui che erano solo $ 300 in più di quanto potessero permettersi ogni mese.
Esempi di vita reale
Quando io e la mia ex moglie ci siamo trasferiti nel 2004, i nostri pagamenti per l’alloggio sono passati da circa $ 1200 al mese a circa $ 1600 al mese. Questa differenza di $ 400 al mese è stata sufficiente per farmi prendere dal panico per i soldi.
Allo stesso modo, mio fratello minore ha commesso l’errore di credere alle banche quando gli hanno detto che poteva permettersi un grosso pagamento per l’alloggio. All’inizio poteva. Ma quando la crisi finanziaria ha colpito nel 2008 e nel 2009, è stato fregato. Perché aveva comprato nella parte superiore del suo budget, quando il suo reddito vacillava, così come la sua capacità di pagare il mutuo. Ha perso la sua casa per pignoramento.
Per la maggior parte, le banche sono felici di prestarti tutti i soldi che vuoi. (Entro limiti ragionevoli, ovviamente, e se il tuo credito è buono.) Non ti impediranno di indebitarti di più se i loro modelli di computer dicono che puoi permettertelo. Sta a te prestare attenzione.
In Il proprietario di casa milionario automatico, David Bach scrive [emphasis is mine]:
Dovresti generalmente presumere che l’importo che la banca o la società di mutui ti presterà sia superiore a quello che dovresti prendere in prestito.… Non scherzare con questo. Fai i conti. Sii realistico sulla tua situazione. Non fingere di essere in forma migliore di te.
Ricordare: Nessuno si preoccupa dei tuoi soldi più di te. Il tuo agente immobiliare, broker ipotecario e banca hanno tutti un interesse acquisito nell’incoraggiarti a comprare quanta più casa possibile – i loro redditi dipendono da questo. Ascolta ciò che hanno da dire, ma prendi la tua decisione in base a ciò che è meglio per te.
Casa di gioco
Se pensi di essere pronto per comprare una casa, prenditi qualche mese per fare una prova. In Il libro dei soldi per i giovani, favolosi e rotti, Suze Orman dice che dovresti “giocare a casa prima di comprare una casa”. Mi piace questa idea. Ecco come funziona:
Questo esercizio ti consente di sperimentare cosa vuol dire effettuare un pagamento più elevato per l’alloggio. Se non riesci a far funzionare questi numeri, Orman dice che devi aspettare:
Se perdi un pagamento o se sei costantemente in ritardo nell’effettuare i pagamenti, non sei pronto per acquistare una casa. Se riesci a gestire i pagamenti extra, allora hai il pollice in su per iniziare a cercare una casa da acquistare.
In generale, una volta che hai risparmiato il 20% per un acconto e puoi permetterti i pagamenti mensili del mutuo, sei pronto per iniziare a cercare una casa. Sì, puoi acquistare una casa con un acconto più piccolo – ho comprato il mio primo posto con un acconto del 2%! – ma ti costerà a lungo termine. Dovrai portare assicurazione ipotecaria privata (PMI), pagherai di più in interessi e potresti metterti in una posizione in cui non puoi permetterti di mantenere la tua casa.
La conclusione
Agli acquirenti di case viene spesso detto di “comprare tutta la casa che puoi permetterti”. Ma il problema con questo consiglio è che ti lascia senza un buffer. Cosa succede se perdi il lavoro? Cosa succede se sei costretto a vendere la tua casa dopo che i prezzi delle case sono scesi?
Invece di comprare tutta la casa che puoi permetterti, compra solo la casa di cui hai bisogno. Pensa ai rapporti debito/reddito convenzionali come massimali, non come obiettivi.
Concediti un margine di errore. Invece di basare il budget per l’acquisto di una casa su un rapporto DTI front-end del 36%, considera di abbassarlo al 28%. O, meglio ancora, il 25% (proprio come ai vecchi tempi!).
Se hai un ho medio degli Stati Unitireddito da uso di circa $ 75.000, un rapporto DTI del 36% ti porterebbe a un budget di $ 2250 al mese per l’alloggio (supponendo che tu non abbia altri debiti). Se dovessi andare con un rapporto DTI del 25% più conservativo, quel budget sarebbe di $ 1563 al mese. Questo è un risparmio di $ 687 al mese – oltre $ 8000 all’anno! Pensa: cosa potresti fare con un pezzo di cambiamento del genere?
Un altro modo per creare un buffer è basare il budget sulla retribuzione netta (da portare a casa) anziché sulla retribuzione lorda. Oppure, se sei in una relazione in cui entrambi i partner lavorano, esegui i numeri solo per uno dei due redditi.
No, non sarai in grado di permetterti un grosso mutuo se fai quello che ti sto raccomandando. Ma sai una cosa? Non ti sentirai pizzicato dai pagamenti del mutuo. E sarai molto meno a rischio la prossima volta che il mercato immobiliare imploderà. Meglio di tutti, puoi arare tutti i soldi che hai risparmiato sull’alloggio in un edificio una gigantesca palla di neve di ricchezza!