Sia che tu scelga fondi immobiliari o indicizzati come investimento primario, ognuno ha un eccezionale track record di creazione di ricchezza.
Ma uno è migliore dell’altro, anche se forse solo di un po ‘?
Questo argomento è stato ispirato da questa domanda di un lettore:
“La mia domanda: investimenti immobiliari o in fondi indicizzati a lungo termine?
So che la risposta è probabilmente entrambe, ma sono stato una persona che investe in azioni (principalmente ETF e fondi indicizzati). Tuttavia, sul mio feed social, sto ricevendo sempre più persone che spingono gli investimenti immobiliari in affitto come un modo migliore per la ricchezza rispetto alle azioni.
Ho un affitto perché era la mia precedente casa principale prima di diventare un affitto. Quindi, mentre conosco gli affitti, temo che commetterei un errore nell’acquistare una proprietà per più di quanto valga, avendo un periodo prolungato senza affittuari o una grande spesa in conto capitale che potrebbe verificarsi più tardi lungo la strada.
Ma così tante persone ci sono dentro che mi sento come se fossi escluso. Sto macinando in questo momento e penso che avrò $ 45k da mettere per un noleggio alla fine dell’anno, quindi è per questo che sto pensando a un noleggio.
Ma se i miei numeri sono giusti e riesco a far sì che il mercato ritorni al 9%, allora sì, tra 30 anni quando ho intenzione di andare in pensione, quei $ 45k diventano $ 597.000. Immagino che tu possa sostenere che se acquisti una casa, potrebbe apprezzare $ 400k e flusso di cassa una notevole quantità di denaro. Qualche intuizione?”
–Patrick
Questa è una domanda antica, e forse non ha una risposta univoca. Come avviso spoiler, penso che la risposta sarà diversa per ogni investitore.
Proviamo ad analizzare i motivi per cui questa è una scelta così difficile. Ma prima di farlo, voglio farti sapere che non sono un investitore immobiliare con grande esperienza.
Le mie risposte si basano sulla mia limitata esperienza e affronterò l’argomento da un punto di vista finanziario.
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Perché investire nel settore immobiliare?
Il settore immobiliare ha dimostrato di essere uno dei più grandi generatori di ricchezza della storia. Si stima che fino a Il 90% dei milionari ottiene la propria ricchezza principalmente investendo nel settore immobiliare.
Cosa rende il settore immobiliare un investimento così speciale?
1. Apprezzamento del capitale a lungo termine
Il prezzo medio di una casa nel 1970 era di circa $ 23.000. Ma dal Alla fine del 2021, tale cifra è salita a $ 408.000. Questo è un incredibile aumento del 1.770% in 50 anni. Pochi investimenti possono eguagliare quella performance.
2. Redditi da locazione
Se adeguatamente strutturati, gli investimenti immobiliari possono generare un reddito regolare, oltre all’apprezzamento del capitale a lungo termine. Mentre il reddito può coprire solo il pagamento mensile della proprietà dopo l’acquisto, i rendimenti diventeranno sempre più positivi con l’aumento degli affitti. E una volta pagata l’ipoteca sulla proprietà, la maggior parte del reddito da locazione sarà profitto per il proprietario.
3. Generose agevolazioni fiscali
Almeno con gli investimenti immobiliari, Spese di ammortamento può essere richiesto di ridurre qualsiasi debito fiscale. Il vantaggio dell’ammortamento è che si tratta di una “spesa cartacea”: puoi usarla per ridurre le tue entrate, anche se non ci sono costi vivi.
Ma potrebbe esserci un’agevolazione fiscale ancora più grande quando vendi la proprietà. Gli investimenti per più di un anno ottengono il vantaggio di aliquote fiscali più basse sulle plusvalenze a lungo termine. Ad esempio, mentre il reddito ordinario e le plusvalenze a breve termine sono tassati con aliquote comprese tra il 10% e il 37%, le aliquote fiscali sulle plusvalenze a lungo termine sono limitate tra lo 0% e il 20%.
4. Influenza
Il settore immobiliare è un investimento in cui un piccolo investitore può fare un grande gioco con una piccola quantità di denaro. È possibile acquistare un investimento immobiliare con il 20% di sconto e finanziaree resto dalla banca. Con un immobile di proprietà, l’acconto non può essere superiore al 3%. A causa dell’elevato livello di leva finanziaria, i rendimenti a lungo termine sugli immobili saranno ancora più alti di quanto sarebbe il caso se si pagasse l’intero prezzo in contanti per la proprietà.
5. Il settore immobiliare è un bene tangibile
Alcuni investitori preferiscono detenere attività fisiche agli investimenti cartacei ed elettronici, come azioni e obbligazioni. Il settore immobiliare è il bene tangibile per eccellenza perché rappresenta la proprietà della terra stessa.
6. Può essere gestito direttamente
Quando investi in un fondo indicizzato, o anche in azioni e obbligazioni, stai passando il controllo del tuo denaro al gestore del fondo o alla direzione della società. Ma quando investi in proprietà individuali, controlli l’intero processo.
I rischi dell’investimento nel settore immobiliare
Nonostante il percorso facile e indolore che la folla di arricchirsi rapidamente nel settore immobiliare afferma di essere, il settore immobiliare ha rischi reali e non sono minori.
Ecco alcuni esempi:
Pagare troppo per una proprietà. Questo è più probabile durante i mercati caldi, quando più offerte aumentano i valori delle proprietà. Ma se acquisti in cima o vicino alla parte superiore del mercato, potresti non recuperare il tuo investimento per molto tempo. Questo è aggravato dalla leva finanziaria. Poiché la maggior parte dei fondi utilizzati per l’acquisto di immobili sono presi in prestito, e questo crea un obbligo fisso, ciò che è veramente in gioco è il tuo capitale. Una riduzione del 10% dei valori immobiliari potrebbe dimezzare un investimento del 20%.
Problemi strutturali imprevisti. Anche se una proprietà supera un’ispezione domestica a pieni voti, può comunque avere problemi strutturali. Due o tre anni dopo l’acquisto, la fornace potrebbe fondersi, il tetto potrebbe dover essere sostituito, oppure puoi scoprire che la proprietà ha danni sostanziali alle termiti.
Aumento dei tassi di interesse. Questi riguardano tutti gli investimenti, comprese le azioni. L’aumento dei tassi ha un impatto maggiore sul settore immobiliare a causa del fattore di leva finanziaria. Se le tariffe aumentano in modo significativo, il valore della tua proprietà potrebbe rimanere piatto o addirittura diminuire.
Un mercato degli affitti in deterioramento. Questo può accadere perché il principale datore di lavoro della zona chiude una grande struttura, o perché un enorme nuovo complesso di appartamenti sorge nelle vicinanze. Entrambe le situazioni possono far sì che gli inquilini diventino scarsi, costringendoti ad abbassare l’affitto.
Problemi legali. Poiché qualcuno occuperà il tuo investimento immobiliare, c’è sempre il potenziale per problemi legali. Certo, puoi avere un’assicurazione per coprire una causa. Ma ti costerà ancora in tempo e aggravamento. È anche la possibilità che un cattivo inquilino possa utilizzare il sistema legale per impedire lo sfratto.
La mia esperienza di investimento nel settore immobiliare
All’inizio di questo articolo, ho scritto che non sono un investitore immobiliare con grande esperienza, ma ho un episodio a cui riferirmi. Ho provato ad acquistare una proprietà in affitto una volta, e non è andata bene. Puoi leggere tutto su quell’esperienza nel mio articolo, 7 lezioni che ho imparato dal fallimento negli investimenti immobiliari.
Joseph Hogue ha scritto un post ospite su questo sito, 7 regole che ho imparato dopo essere andato in bancarotta negli investimenti immobiliari, quindi so di non essere l’unico ad aver avuto una brutta esperienza. Joseph investe ancora nel settore immobiliare, ma l’articolo elenca diverse regole di cui devi essere a conoscenza se hai intenzione di farlo funzionare.
Allo stesso tempo, non uso la mia esperienza per scoraggiarti dall’investire nel settore immobiliare. È possibile fare soldi, e molte persone lo fanno. Ma devi essere consapevole di come funziona esattamente e quali sono le potenziali insidie.
C’è un altro consiglio personale che vorrei dare: non hai bisogno di proprietà fisiche per investire nel settore immobiliare. Ci sono diversi modi per investire nel settore immobiliare e potresti prenderne uno come alternativa al possesso di proprietà a titolo definitivo.
Raccolta fondi
Un’alternativa popolare è il crowdfunding immobiliare. La mia scelta per il crowdfunding immobiliare è Fundrise, dove ho guadagnato solidi rendimenti senza mai possedere direttamente la proprietà. Uno dei vantaggi di Fundrise è che chiunque può investire sulla piattaforma e con pochissimo denaro. È un’opportunità per diversificare il tuo portafoglio nel settore immobiliare, con un investimento che non è mai più di quello che ti senti a tuo agio.
Ho investito per 4 anni e sono stato contento dei rendimenti. Ma ancora più felice con la quantità di tempo che mi ci vuole, che è praticamente nulla.
Ecco un video che ho riepilogato sui miei rendimenti di 3 anni con Fundrise:
Note immobiliari private
In una direzione diversa, investo anche in obbligazioni immobiliari private. È una strategia più avanzata e non la consiglio a tutti. Questo perché coinvolge acquisto di mutui in sofferenza, ovvero crediti inesigibili.
L’idea di base è che si acquista un mutuo in sofferenza con uno sconto profondo. Poiché il mutuo è completamente garantito dalla proprietà, ci sono ottime possibilità che alla fine raccoglierai l’intero importo del prestito.
Ma se non c’è sufficiente equità in casa, puoi subire una perdita. Ecco perché non consiglio una strategia per tutti.
Ma se hai una tolleranza ad alto rischio e un appetito per grandi profitti, potrebbe essere una scommessa che vale la pena prendere.
Perché investire in fondi indicizzati?
Ci sono molte ragioni per cui le azioni e, per estensione, i fondi indicizzati sono uno dei tre principali investimenti, insieme alle obbligazioni e agli immobili.
1. Ci sono una varietà di fondi in cui investire
Puoi investire nei mercati statunitensi ed esteri e persino in singoli settori industriali, come la tecnologia, la sanità o l’energia. Puoi persino investire in fondi indicizzati che detengono altri investimenti, come obbligazioni o persino immobili.
2. Investi per reddito, crescita o entrambi
Alcuni fondi sono specializzati in titoli in crescita, mentre altri si concentrano sui dividendi. Ad esempio, il parametro Invesco QQQ investe nell’indice NASDAQ 100 e ha una lunga storia di sovraperformance dell’indice S&P 500. Ma se preferisci il reddito da dividendi, il Schwab U.S. Dividend Equity ETF (SCHD) ha un rendimento da dividendo del 3%.
3. Diversificazione degli investimenti
Quando investi in un fondo indicizzato, stai investendo indirettamente in azioni di centinaia o migliaia di società. Se uno di loro fallisce, si nota a malapena l’impatto. Questo è l’esatto opposto della situazione con il settore immobiliare. Se un singolo investimento immobiliare va male, potresti essere fuori dal mercato.
4. Il tuo portafoglio è molto liquido
Non dovresti negoziare posizioni di investimento su base regolare, ma è bene sapere che potresti liquidare una posizione o due se necessario. I fondi indicizzati possono essere negoziati su base giornaliera.
5. Non vi è alcuna responsabilità legale
Dal momento che stai investendo in società pubbliche, qualsiasi responsabilità che potresti avere è limitata al tuo investimento. Un querelante o un gruppo di querelanti non può venire dopo di te personalmente.
6. I fondi indicizzati sono veri e propri investimenti passivi
Investi i tuoi soldi, quindi attendi che i rendimenti si svolgano. Nel frattempo, non ci sono proprietà da mantenere, nessun inquilino da trattare e nessuna necessità di ristrutturazioni periodiche.
7. I fondi indicizzati si adattano perfettamente ai piani pensionistici
I fondi indicizzati sono probabilmente gli investimenti più comuni trovati nei piani pensionistici. Questo per tutti i motivi sopra elencati. A differenza del settore immobiliare, i fondi indicizzati sono un investimento pulito. Possono essere detenuti in un conto di intermediazione, utilizzati per costruire un portafoglio diversificato, acquistati e venduti secondo necessità e non richiedono una gestione diretta.
Mentre è possibile detenere immobili fisici in un conto IRA, ciò richiede una gestione speciale. Ciò include la creazione di un account IRA autodiretto (SDIRA), che non è solo complicato, ma comporta un matrice di problemi di conformità che potrebbero causare l’invalidazione completa del piano da parte dell’IRS.
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I rischi dell’investimento in fondi indicizzati
Le azioni e i fondi indicizzati che vi investono sono diventati il principale veicolo di investimento negli ultimi decenni. Ma come il settore immobiliare, non sono privi di rischi.
Ecco alcuni esempi:
Il mercato potrebbe crollare. Questa è probabilmente la più grande paura di chiunque investa nel mercato azionario. Non è nemmeno del tutto ingiustificato. Abbiamo sperimentato un paio di incidenti solo negli ultimi due anni. Anche se è stato breve, il crollo delle Dot-Com è stato profondo, in particolare nel Azioni del NASDAQ, che sono scese di circa l’80%.
Anche il crollo finanziario del 2008 è stato breve, ma è sceso abbastanza da spaventare molte persone fuori dal mercato. E anche coloro che hanno resistito all’incidente hanno dovuto aspettare anni per tornare alle loro posizioni originali. Avrai bisogno del tipo di tolleranza al rischio che ti consente di attendere queste importanti battute d’arresto.
Il mercato può entrare in un mercato ribassista prolungato. Sebbene i crolli del mercato possano essere più spaventosi in superficie, un lungo mercato ribassista ha il potenziale per fare ancora più danni. Ciò che rende la situazione peggiore è che così tanti di oggi inGli investitori non hanno mai sperimentato quel tipo di mercato e quanti danni può fare.
L’inflazione potrebbe danneggiare i rendimenti a lungo termine. Ci sono davvero buone notizie e cattive notizie su questo fronte. La buona notizia è che Le azioni hanno sovraperformato l’inflazione nel lungo termine. Mentre l’inflazione è stata in media di circa il 3% negli ultimi decenni, i rendimenti azionari sono stati vicini al 10%.
Ma la cattiva notizia è che l’inflazione può deprimere i prezzi delle azioni nel breve periodo. L’inflazione provoca un aumento dei prezzi, che riduce la redditività delle imprese. Esercita inoltre una pressione al rialzo sui tassi di interesse, aumentando l’effetto negativo sui prezzi delle azioni. L’effetto a lungo termine dell’inflazione potrebbe danneggiare i rendimenti azionari per diversi anni.
Rendimenti immobiliari vs rendimenti dei fondi indicizzati
A parte tutti i vantaggi e gli svantaggi di cui sopra, il ritorno sull’investimento è il singolo fattore più importante nel determinare la desiderabilità di un bene. E a quanto pare, i rendimenti sia sul settore immobiliare che sui fondi indicizzati sono molto positivi.
Possiamo avere un’idea dei rendimenti sugli immobili osservando due diversi esempi.
Innanzitutto, diamo un’occhiata ai rendimenti a 10 anni dell’indice SP 500 rispetto all’indice immobiliare statunitense (grafico per gentile concessione di Koyfin.com):
Rendimenti a 10 anni SP 500 vs Real Estate
Guardando questo grafico l’S&P 500 è il chiaro vincitore con un rendimento cumulativo del 112,67% rispetto al settore immobiliare statunitense all’83,44%.
Un altro confronto che possiamo guardare sono gli ETF di entrambi gli indici. Per prima cosa, diamo un’occhiata al Vanguard Real Estate ETF (VNQ). I risultati di tale fondo sono i seguenti:
Ora diamo un’occhiata ai rendimenti medi dei fondi indicizzati basati su azioni. Useremo il Vanguard S&P 500 ETF (VOO):
Quando guardi i “Rendimenti prima delle imposte” nella prima colonna (1 anno) da ciascuno dei due screenshot sopra, il settore immobiliare risulta il chiaro vincitore. Nel 2021, ha facilmente distanziato le azioni dal 40,33% al 20,60%.
Ciò ha certamente reso l’investimento immobiliare la scelta nel 2021, ma per quanto riguarda la tendenza a lungo termine?
Ciò favorisce chiaramente le azioni. Hanno facilmente sovraperformato il settore immobiliare durante i termini di tre e cinque anni e, soprattutto, per 10 anni. In effetti, le azioni hanno sovraperformato il settore immobiliare di ben cinque punti percentuali ogni anno per 10 anni, dal 16,51% all’11,50%.
Sfortunatamente, il confronto dei rendimenti tra immobili e fondi indicizzati non è affatto un puro gioco. Innanzitutto, ci sono diversi modi per possedere immobili. Una casa di proprietà è solo la più ovvia, ma ci sono anche immobili in affitto, che possono essere residenziali o commerciali.
Anche la leva finanziaria gioca un ruolo, poiché è probabile che una proprietà con una percentuale più elevata di finanziamento fornisca rendimenti a lungo termine più elevati rispetto a quelli pagati in contanti.
Lo stesso vale per i fondi indicizzati. Dal momento che ce ne sono così tanti diversi tra cui scegliere, ci sono anche una varietà di rendimenti. Ad esempio, i rendimenti a lungo termine di un fondo di crescita sono generalmente superiori a quelli di un fondo di reddito.
Fondi immobiliari o indicizzati: qual è il modo migliore per costruire ricchezza a lungo termine?
Ora permettetemi di tornare a rispondere alla domanda di Patrick in modo più diretto: gli immobili o i fondi indicizzati sono l’investimento migliore?
Sulla base della mia analisi di cui sopra, la combinazione di rendimenti più elevati negli ultimi 10 anni, maggiore liquidità, capacità di diversificazione e idoneità ai piani pensionistici, favorisce chiaramente i fondi indicizzati rispetto agli immobili.
Ma quando si tratta di investire, non è mai così semplice. Se Patrick, o uno dei suoi clienti (è un CPA), preferisce il controllo e la proprietà diretta che gli immobili forniscono ed è disposto a investire per diversi decenni, il settore immobiliare potrebbe essere l’investimento migliore.
Ma per chiunque non voglia sporcarsi le mani con un investimento, i fondi indicizzati sono la scelta migliore.
Personalmente, preferisco i fondi indicizzati. Ma allo stesso tempo, sono ben consapevole dell’importanza della diversificazione. In uno scenario best-of-all-worlds, si desidera avere sia fondi indicizzati che immobili. Dopotutto, ci sono alcune condizioni di mercato in cui le azioni si comportano meglio e altre in cui il settore immobiliare è il gioco migliore. Se tieni entrambi, trarrai beneficio da entrambi i risultati.
Ma dal momento che entrambe le classi di investimento sono così popolari – e per così tante ovvie ragioni – e sono una parte regolare della scena americana di creazione di ricchezza, non si può davvero sbagliare con nessuno dei due.
Pensala come una di quelle rare opportunità in cui ti viene presentata una scelta di due investimenti ugualmente redditizi.
Patrick, spero di aver risposto alla tua domanda, o almeno di averti dato alcuni criteri concreti da utilizzare per giudicare un investimento rispetto all’altro.
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