Alcune storie dei lettori contengono consigli generali; altri sono esempi di come un lettore GRS ha raggiunto il successo o il fallimento finanziario. Queste storie presentano persone con tutti i livelli di maturità finanziaria e reddito.
Mark Ferguson è un agente immobiliare dal 2001 dopo essersi laureato presso l’Università del Colorado con una laurea in finanza aziendale. Gestisce un team immobiliare di 10 persone che vende oltre 200 case all’anno, ripara e capovolge da 10 a 15 case all’anno e possiede 11 proprietà in affitto. Mark corre anche www.investfourmore.com, un blog che discute la correzione e i salti mortali di Mark, le proprietà in affitto, diventare un agente immobiliare e tutto ciò che riguarda il settore immobiliare.
Molti programmi televisivi ritraggono la correzione e il capovolgimento come un’attività molto redditizia che può essere facilmente svolta nel tempo libero. Certo, di solito ci sono alcuni problemi con gli appaltatori, ma alla fine la casa vende per un sacco di soldi e i proprietari fanno un omicidio. In realtà, puoi fare soldi aggiustando e capovolgendo case, ma ci vuole un sacco di duro lavoro e un sacco di capovolgimento per fare un sacco di soldi. È anche molto facile perdere un sacco di soldi se non si tiene conto di tutti i costi o si sovrastima il valore del proprio flip.
Sono un agente immobiliare dal 2001 e ho riparato e capovolto quasi 100 case negli ultimi 10 anni. Ho 10 correzioni e salti mortali in corso in questo momento, e posso dirti che non è facile gestire una correzione e capovolgere figuriamoci 10! Ci vogliono un sacco di soldi per finanziare correzioni e salti mortali, più tempo di quanto pensi per vendere un flip, molta esperienza per affrontare riparazioni e appaltatori, e le spese sono quasi sempre più di quanto immagini.
Se acquisti case abbastanza economiche con un margine di errore sufficiente, puoi fare buoni soldi per sistemare e capovolgere le case, ma non aspettarti di essere milionario dopo un anno o due nel settore.
Gli spettacoli televisivi sono accurati nel loro ritratto del business del flipping?
La maggior parte dei programmi televisivi fissi e capovolgiti ama mostrare le immagini prima e dopo di un capovolgimento con il prezzo di acquisto iniziale e il prezzo di vendita alla fine. Ci sono un paio di spettacoli che ritraggono le spese in modo accurato, ma la maggior parte tralascia molti dei costi che le pinne incontrano. Nel settore fix and flip, molti investitori utilizzano la regola del 70% per determinare se possono realizzare un buon profitto quando lanciano una casa.
La regola del 70% afferma che il prezzo di acquisto dovrebbe essere pari al 70% del valore post-riparazione (ARV) meno il costo di eventuali riparazioni. Ad esempio, se una casa varrà $ 150.000 dopo che è stata riparata e ha bisogno di $ 30.000 in riparazioni, la regola del 70% afferma che un investitore dovrebbe pagare $ 75.000 per quella casa. L’acquisto di una casa che varrà $ 150.000 per $ 75.000 sembra una corsa a casa, ma in realtà è solo un affare medio perché ci sono così tanti costi associati al capovolgimento.
Quali costi sono coinvolti in Fix e Flipping Homes?
I costi ovvi coinvolti nel capovolgimento sono il prezzo di acquisto di una casa e i costi di riparazione. Nel nostro esempio, sembra che ci siano $ 45.000 di profitto una volta incluso il prezzo di vendita e le riparazioni, ma ci sono molte più spese che molti principianti non considerano.
- Costi di finanziamento: La maggior parte delle persone non ha $ 75.000 più i costi di riparazione e i costi di trasporto per acquistare un flip. È più costoso finanziare un capovolgimento perché le banche fanno i loro soldi con gli interessi pagati sui prestiti. Più breve è il tempo in cui si detiene un prestito, meno soldi farà una banca. La maggior parte delle grandi banche non finanzierà i flip, ma alcuni istituti di credito locali lo faranno. I prestatori di denaro duro finanzieranno i flip, ma sono molto costosi, addebitando dal 12 al 16% dei tassi di interesse più il 2-4% dell’importo del prestito per le commissioni di origine. Un prestatore di denaro duro non è una banca, ma una società che prende denaro dagli investitori a un determinato tasso di interesse. Il prestatore di denaro duro presta quindi quel denaro per riparare e pinne a un tasso di interesse molto più alto.
- Costi di trasporto: Quando possiedi una casa, devi pagare per la cura del prato, il riscaldamento, l’assicurazione, le tasse, l’HOA e altro mentre possiedi la casa.
- Costi di acquisto: Oltre ai costi di origine del prestito, ci sono alcuni altri costi da considerare quando si acquista un flip. Un’ispezione domiciliare correrà da $ 300 a $ 800. Alcuni istituti di credito richiederanno una valutazione, che è da $ 400 a $ 600. Ci sarà una tassa di chiusura, tasse di registrazione, certificati fiscali e molto altro.
- Costi di vendita: Quando vendi la tua casa, molto probabilmente dovrai pagare un agente immobiliare per vendere il flip e possibilmente coprire i costi di chiusura per un acquirente. La commissione immobiliare e i costi di chiusura possono ammontare fino al 10% del prezzo di vendita.
- Spese varie: A seconda di dove e come acquisti la tua proprietà, potrebbe avere un inquilino o il precedente owNer potrebbe ancora viverci. Potresti avere costi di sfratto o costi per pagare gli occupanti per andarsene.
Ecco un esempio di come sarebbero i costi totali su una tipica correzione e capovolgimento che compro e vendo. Ho un grande creditore che mi addebita un tasso di interesse del 5,25% e un origination dell’1,5%, ma prestano solo il 75% del prezzo di acquisto. I miei costi di prestito sono molto più bassi della maggior parte delle pinne.
Prezzo di acquisto: $75.000
Importo del prestito: $ 56.250
Costi:
Costi del prestito: $ 2.500
Costi di trasporto: $ 1.600
Costi di acquisto: $ 1.000 (di solito non faccio un’ispezione o ho una valutazione)
Riparazioni: $ 30.000
Costi di vendita: $ 7.000 (Dato che sono un agente immobiliare, pago solo la commissione dell’agente dell’acquirente. Elenco io stesso la casa e non devo pagare un agente di quotazione.)
Varie: $5.000
Costi totali: $ 47.100
Se vendessi la casa per $ 150.000, il mio profitto sarebbe di $ 27.900. Questo è un profitto decente, ma voglio guadagnare almeno $ 25.000 su ogni lancio a causa del rischio coinvolto e dei soldi che ci metto. In questo caso, avrei bisogno di almeno $ 50.000 dei miei contanti per l’acconto, i costi di trasporto e le riparazioni. Le pinne principianti potrebbero facilmente spendere tre volte di più per i costi di finanziamento e altri $ 4.500 per pagare un agente di quotazione. Ciò riduce il profitto a meno di $ 20.000 per una casa che vende per il doppio di quanto è stata acquistata. La prossima volta che guardi uno spettacolo di correzioni e flip, guarda quanti di questi costi ti parlano effettivamente!
Farai più soldi aggiustando e lanciando case più costose?
È vero che il potenziale di profitto aumenta quando si capovolgono case più costose. Tuttavia, ci sono molti più rischi quando si capovolgono case costose.
- Le riparazioni saranno molto più costose perché gli acquirenti richiederanno una qualità superiore.
- Ci vuole più tempo per vendere case più costose e i costi di trasporto saranno più alti.
- I costi di trasporto saranno più elevati a causa di HOA, maggiore manutenzione necessaria, tasse più elevate, ecc.
- Avrai bisogno di più denaro perché gli acconti, i costi di trasporto e le riparazioni saranno più alti.
- Tutti i tuoi soldi sono in una casa invece di più case, aumentando il rischio se qualcosa va storto.
Il problema più grande con il lancio di case più costose è che la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita è enorme. Usando la regola del 70%, una casa con un ARV di $ 500.000 dovrebbe essere acquistata per $ 300.000, se avesse bisogno di $ 50.000 in lavoro ($ 500.000 * .7-$ 50.000 = $ 300.000). È molto difficile trovare un affare che abbia una differenza così grande tra l’ARV e il prezzo di acquisto perché un acquirente proprietario-occupante sarebbe disposto a pagare molto di più per la casa. Il proprietario-occupante può pagare $ 400.000, mettere $ 50.000 in casa e avere ancora un ottimo affare. Nel mercato più costoso, è molto più probabile che i proprietari-occupanti abbiano i soldi da mettere nelle case.
Quanto tempo ci vuole per riparare e capovolgere una casa?
Dall’inizio alla fine, il mio obiettivo è quello di avere un flip per quattro mesi dal momento in cui lo compro al momento in cui lo vendo. Non ho quasi mai raggiunto quel numero perché ci sono così tante incognite. Il più grande ritardo che ho è trovare buoni appaltatori, specialmente quando ho 10 proprietà contemporaneamente. Mi ci vogliono un paio di settimane per far iniziare un appaltatore sul lavoro, circa un mese per il lavoro da fare, circa tre settimane per la casa per essere sul mercato prima che un contratto venga accettato e ancora un altro mese per il processo di deposito / chiusura – se tutto va perfettamente.
Sfortunatamente, spesso l’appaltatore impiega più tempo a effettuare le riparazioni. Vediamo inevitabilmente alcune cose che l’appaltatore ha perso e devono tornare a casa per prendersi cura di quegli oggetti. Quindi dobbiamo allineare gli addetti alle pulizie e ottenere la casa elencata. A volte ci vogliono tre settimane per ottenere una buona offerta; A volte è solo una settimana, ma potrebbe essere altrettanto facilmente due mesi. Inoltre, il processo di deposito a garanzia può variare da un mese a volte due mesi. Ora che ho così tante case e non abbastanza appaltatori, sto guardando i tempi di turno di quasi nove mesi su alcune delle mie proprietà.
Vale la pena tutta la seccatura quando si riparano e si capovolgono le case?
Dopo aver esaminato tutti i costi e tutto ciò che deve essere contabilizzato, può sembrare un po ‘intimidatorio capovolgere una casa. Soprattutto se si considera che non abbiamo nemmeno parlato di come trovare una soluzione e un capovolgimento che possa essere acquistato abbastanza a buon mercato per fare soldi. Proprio come qualsiasi cosa nella vita, ci vuole tempo per imparare cosa stai facendo e sentirti a tuo agio. Sto ancora imparando nuove tecniche per trovare proprietà e trovare modi migliori per correggere e capovolgere homES.
Dopo aver imparato il business, può essere molto divertente. Mi emoziono ancora ogni volta che ottengo un nuovo accordo sotto contratto, quasi altrettanto eccitato di quando ne vendo uno per un buon profitto. Negli ultimi due anni, ho ottenuto in media un profitto di circa $ 35.000 su ciascuna delle mie correzioni e salti mortali. Ho completato 10 lanci l’anno scorso e dovrei completare (comprare, correggere, vendere) oltre 10 quest’anno. Sulla maggior parte dei salti mortali, guadagno circa $ 30.000 di profitto; ma una volta ogni tanto, farò di più, come questo proprietà che ho guadagnato oltre $ 50.000. Negli ultimi 13 anni di case riparate e capovolte, ho guadagnato oltre $ 100.000 due volte su un singolo flip. Il mio successo non è venuto dal fare un enorme profitto su uno o due salti mortali all’anno, ma dal fare costantemente profitti modesti su più case. C’è molto meno rischio di capovolgere molte case a basso prezzo che lanciare una casa costosa.
La parte migliore di questo business è che non capovolgo a tempo pieno. Gestisco un team immobiliare di 10 persone e il mio lavoro principale è gestire quella squadra e vendere case. Una volta che ti sei impostato correttamente con gli appaltatori giusti, il giusto finanziamento, abbastanza dei tuoi soldi e della tua esperienza, l’azienda fa la maggior parte del lavoro stesso. Non è facile arrivare a quel punto e ci vuole molto tempo e reinvestire denaro nel business.
Come trovi molto da sistemare e capovolgere?
Trovare un ottimo affare è la chiave per fare soldi nel business fix and flip. Compravo il 90% della mia correzione e dei miei flip alla vendita di pignoramento del fiduciario pubblico. Queste case sono state vendute così come sono per contanti, e molte volte l’interno della casa non poteva essere visto o le case erano occupate. Quando ho comprato una casa alla vendita fiduciaria, non ho avuto alcun periodo di ispezione e nessun modo per ritirarmi una volta acquistata la proprietà. Negli ultimi due anni, la concorrenza alla vendita fiduciaria è aumentata e non ho acquistato alcuna casa da quella vendita in oltre un anno. In effetti, non vado nemmeno più alla vendita perché le persone pagano vicino all’importo per cui potresti comprare una casa sulla MLS. Quando compro sulla MLS, posso fare un’ispezione, posso usare un prestito per acquistare la proprietà e non ho a che fare con nessun occupante.
Quasi tutte le mie offerte sono acquistate sulla MLS ora. Ci sono alcuni trucchi per ottenere un ottimo affare, ma non è facile con l’aumento dei prezzi e la concorrenza.
- Agisci in fretta: faccio offerte entro poche ore dall’inserimento di case.
- Diventa un agente: Uno dei motivi per cui posso agire così velocemente è che scrivo l’offerta, organizzo una proiezione e non devo aspettare un agente.
- Cerca immobili che hanno bisogno di lavoro: più problemi ha una proprietà, più potenziale profitto c’è. Assicurati di sapere come risolvere i problemi e quanto costerà!
- Cerca immobili che sono stati sul mercato per oltre 90 giorni. I venditori sono più propensi ad accettare offerte basse su queste case. Se sono grossolanamente troppo cari, non mi preoccupo nemmeno.
- Fai offerte su case che tornano rapidamente sul mercato. Posso impostare avvisi MLS per dirmi quando una casa in una certa fascia di prezzo arriva sul mercato o torna sul mercato dopo che un contratto cade a pezzi. Molte volte le grandi offerte che hanno bisogno di lavoro hanno contratti che cadono a pezzi perché gli acquirenti non si rendono conto di quanto lavoro è necessario fino alla loro ispezione.
Ci sono altri modi per ottenere grandi affari come il marketing diretto ai venditori che non hanno le loro proprietà in vendita o trovare grossisti che vendono proprietà economiche agli investitori.
Cosa dovresti evitare se decidi di iniziare a capovolgere le case?
Se hai deciso di provare il flipping, ecco alcuni suggerimenti per evitare di perdere troppi soldi al primo tentativo.
- Fai le riparazioni da solo se sai cosa stai facendo e hai il tempo di completarle. Molte pinne cercano di risparmiare denaro facendo il lavoro da soli. Non si rendono conto di quanto tempo ci vuole per fare le riparazioni, soprattutto nel loro tempo libero. Finisce per impiegare mesi per sistemare la proprietà e il tempo extra mangerà i soldi che pensavi di aver risparmiato facendo il lavoro da solo. A peggiorare ulteriormente la situazione, il lavoro non sarà buono come se lo facesse un professionista.
- Non sopravvalutare il valore di una casa o fare affidamento su valori da aumentare per fare soldi. Molti mercati hanno prezzi in aumento, ma ciò non significa che continueranno ad aumentare. Molte pinne sono andate in bancarotta durante la crisi immobiliare perché presumevano che il mercato avrebbe continuato a salire. Quando i prezzi hanno smesso di aumentare e poi sono diminuiti, hanno perso tutto. Ho continuato a girare dritto durante la crisi immobiliare perché ho basato i valori sul mercato attuale e mi sono lasciato spazio per l’adattamento.
- Non sopravvalutare una casa quando la elenchi. Per fare soldi lanciando, devi vendere rapidamente e mantenere i tuoi soldi in movimento dalla proprietà alla property. Se hai una casa seduta sul mercato che non venderà, molto probabilmente è troppo caro. Ho scoperto che il punto debole per una casa sul mercato è di tre settimane e poi di solito ricevo un’offerta. Se non ricevo un’offerta accettabile dopo 30 giorni, abbasso il prezzo dal 5 al 10 percento, a seconda dell’attività.
- Non cercare di vendere una casa da solo a meno che tu non sia un agente. Se vendi una casa in vendita dal proprietario, perdi esposizione al mercato non essendo in MLS. Il novanta percento degli acquirenti utilizza un agente immobiliare per rappresentarli e quegli agenti guardano su MLS per trovare proprietà per i loro acquirenti. Se utilizzi una società di servizi a responsabilità limitata che mette la casa su MLS, devi comunque pagare per l’agente dell’acquirente. Stai risparmiando pochissimo denaro e l’acquirente ha una rappresentanza mentre tu no. Chi otterrà l’offerta migliore?
- Supponiamo sempre che le tue riparazioni saranno più costose di quanto pensi e che il capovolgimento richiederà più tempo di quanto pensi. Anche se ricevi un’offerta per tutto il lavoro in anticipo, saltano sempre fuori cose che non hai visto o di cui non avresti potuto sapere.
La mia peggiore esperienza di lancio
Ci sono molte informazioni in questo articolo e non mi sono nemmeno avvicinato a coprire ogni argomento che coinvolge le case capovolte. Spero che ti dia una panoramica di com’è e cosa serve per capovolgere le case. Non si tratta di colpire un homerun ad ogni flip, ma di colpire un sacco di singoli più e più volte. Ho perso soldi in flip prima, a volte a causa di cose su cui non ho alcun controllo. Dal momento che ho avuto molti salti mortali contemporaneamente, perdere soldi su un flip non ha distrutto la mia attività, ma questa è stata la peggiore esperienza.
Un paio di anni fa, ho comprato un flip alla vendita fiduciaria. Ho visto l’interno della casa attraverso le finestre, ma non sono mai entrato in casa prima di comprarlo. Era un buon affare su una casa più recente, con poco lavoro necessario e ho pensato di fare soldi facili. Dopo aver comprato la casa e cambiato le serrature, abbiamo trovato una BMW nuova di zecca nel garage. Sapevo che stava succedendo qualcosa di molto strano, quindi abbiamo rintracciato i precedenti proprietari in California (io sono nel Colorado settentrionale). Hanno affermato che la banca aveva pignorato erroneamente e che avrebbero ottenuto la casa gratuitamente. Hanno finito per presentare una causa contro la banca una settimana dopo e avevamo una casa che non potevamo vendere perché era coinvolta in un contenzioso.
I precedenti proprietari erano stati convinti che avrebbero ottenuto la casa gratuitamente con un patrocinio legale. Abbiamo offerto loro $ 5.000 per abbandonare il caso e non ci hanno nemmeno pensato, perché sapevano che avrebbero ottenuto la casa gratuitamente. Per farla breve, la causa era frivola e respinta da un giudice non appena ha visto il caso. Il problema era che il tribunale ha impiegato quasi un anno per esaminare il caso anche dopo aver assunto avvocati e pagato loro quasi $ 10.000 per accelerare il processo. Dopo aver sostenuto i costi e le spese legali, ho perso circa $ 15.000 su quella casa. Non c’era modo di sapere che sarebbe successo, ma a volte è così che funziona quando si acquistano case alla vendita pignorata. Ecco perché preferisco avere più case di basso valore allo stesso tempo, invece di una casa costosa. Stavo ancora facendo soldi e girando altre proprietà mentre quella casa era legata. Se tutti i miei soldi fossero stati legati in una casa che non avrei potuto vendere per un anno, avrei potuto essere in guai seri.
Conclusione
Sono stato nel business della correzione e del capovolgimento per molto tempo ed è stato molto buono per me. Non è facile iniziare, trovare grandi affari, trovare grandi appaltatori o ottenere tutti i soldi necessari per capovolgere. Non è nemmeno impossibile, ma ci vuole molta pianificazione e istruzione per iniziare. Se vuoi fare domande nei commenti, cercherò di rispondere il più rapidamente possibile.