Originariamente, questa doveva essere una serie in due parti che discuteva i pro e i contro dell’acquisto di una casa rispetto all’investimento. Lo scopo non era quello di scegliere un vincitore o un perdente, di per sé. (Dopotutto, uno dei principi principali di Get Rich Slowly è che dovresti davvero fare ciò che funziona per te.) Invece, lo scopo era quello di evidenziare i punti di forza e di debolezza di entrambe le opzioni nel caso in cui ci si trovasse di fronte a una scelta per qualche motivo.
L’articolo di Holly Johnson dovresti comprare una casa o (investire?) è stato il primo; e ha detto che, se dovesse fare quella scelta, “investirebbe per il futuro e rinuncerebbe alla casa in un minuto a New York”. Intendevo spiegare i benefici del lato opposto dell’ipotetico.
Ma mi hai rubato il tuono! Così tante persone hanno fatto ottimi commenti in risposta al post di Holly che ho pensato che sarebbe stato meglio spiegare cosa era rimasto o poco chiaro per qualche motivo. Entrambi abbiamo iniziato guardando al passato.
Il modo (più comune) per costruire ricchezza
Due attività hanno superato la prova del tempo nel corso della storia come i modi migliori per fare soldi:
Se guardi la lista dei milionari americani e ciò che hanno fatto per arrivarci, osserverai che il percorso più comune per lo status di milionario in America è stato il settore immobiliare.
Certo, ci sono i Warren Buffett che lo hanno fatto investendo in azioni, e ci sono gli Zuckerberg e i Gates che lo hanno fatto avviando nuove società e cavalcandole verso la fortuna. Ma la maggior parte dei milionari di basso profilo ha costruito la propria ricchezza con gli immobili.
C’è una ragione per questo. Come diceva sempre mio padre: “Tutti devono vivere da qualche parte”. La popolazione mondiale si sta espandendo, ma Madre Terra non lo è. Quindi non è difficile vedere la matematica della domanda e dell’offerta lavorare a favore degli investimenti immobiliari.
Limitare il prezzo per il rifugio
Considera il precetto che, se vuoi costruire ricchezza, una cosa infallibile che puoi fare è limitare le tue spese. Guarda il tuo budget. Qual è la tua spesa maggiore? Alloggiamento. Che si tratti del tuo affitto o di un pagamento del mutuo, a meno che la tua casa non sia completamente pagata, è probabile che non ci sia nulla per cui spendi più soldi di quello. (Beh, ok, se stai noleggiando due Ferrari e una Mercedes, le tue auto potrebbero costarti di più, ma poi ammetti di non essere tipico.)
Jeff ha inchiodato questo concetto nei commenti dell’articolo di Holly:
Il mio mutuo finirà mentre l’affitto non finirà mai. Quando compro, sto bloccando il mio prezzo. Le abitazioni possono salire e scendere di valore, ma il mio mutuo non cambia in base a questo, quello che devo è quello che devo, anche quando i prezzi aumentano del 20% o crollano del 20%.
Quando pensi al tuo futuro, cosa ti offre una sicurezza migliore che avere un rifugio di tua scelta … con nessun pagamento dell’affitto o del mutuo?
Guardatevi intorno e guardate i pensionati che vivono comodamente e guardate le loro finanze. Nove su 10 avranno una casa pagata. Non solo hanno bloccato il prezzo dell’alloggio per la durata del loro mutuo, ma hanno effettivamente ridotto a zero la spesa rispetto all’affitto una volta che il mutuo è completamente pagato.
Non puoi arrivarci se non compri una casa.
Conversione delle spese
Per me, uno dei motivi principali per acquistare prima una casa è che mette una spesa (inevitabile) su una strada per diventare una risorsa. Come tutti gli investimenti, questa differenza di solito inizia piuttosto piccola, perché all’inizio la maggior parte del pagamento mensile alla banca ipotecaria è interesse. Tuttavia, con il passare del tempo, sempre più di quell’importo mensile passa dalla spesa a una risorsa, cioè il patrimonio netto della tua casa.
Questa, per me, è a dir poco una cosa bellissima; E secondo me, è la più grande ragione per cui le persone che sono sicure in pensione ci sono arrivate.
Il concetto di leva finanziaria
Ec è stato uno dei pochi che ha menzionato la leva finanziaria come un vantaggio per l’acquisto di una casa rispetto all’investimento dei tuoi soldi:
In secondo luogo, l’altro grande vantaggio di possedere la propria casa è la leva finanziaria. Se avessi 30k da investire nel 1940, sulla base di un tipico rapporto LTV di 80/20 potresti acquistare una casa del valore di 600k. Preferiresti avere 600k in crescita a un tasso leggermente inferiore o 30k in crescita a un tasso più alto?
Ma a giudicare dal fatto che solo tre commenti lo menzionavano, ho pensato che sarebbe stato bene spiegare il concetto.
La maggior parte di noi sa che il debito è più male che bene … Tranne, ovviamente, quando si tratta di acquistare una casa. Una delle grandi cose che rende l’acquisto di una casa il primo passo nella sicurezza finanziaria della maggior parte delle persone è quel debito. I mutui per la casa sono di solito i prestiti più economici là fuori, quindi l’onere imposto dal pagamento degli interessi è relativamente minimo.
Come funziona la leva
LuiRE è dove la matematica diventa avvincente, ed è radicata nell’inflazione (di tutte le cose). I prezzi delle case nel lungo periodo sono aumentati nella maggior parte dei luoghi. Questo è qualcosa che amiamo, non è vero? Questo apprezzamento è anche chiamato inflazione … Ma è il tipo di inflazione che funziona per noi.
E la leva finanziaria è il modo in cui facciamo funzionare l’inflazione per noi. Ecco la matematica:
Supponiamo che tu compri una casa per $ 100.000 (per mantenere i numeri rotondi) e metti giù $ 20.000. Quindi diciamo che, su un periodo di 30 anni, l’inflazione è in media del 3 per cento. È probabile che il tasso del mutuo sarà un paio di punti al di sopra di questo, diciamo il 5%. A prima vista, sembra un cattivo affare, perché stai pagando più di quanto stai ottenendo in apprezzamento guidato dall’inflazione. Ma aspetta.
Dopo il primo anno (di nuovo, usando solo numeri approssimativi) avrai il 5% di $ 80.000 di interessi: sono $ 4.000. (È meno dopo le tasse, ma ignoriamolo per il momento.)
Nello stesso anno, la tua casa si sarà apprezzata di $ 3.000 (3% di $ 100.000). Potresti pensare di aver guadagnato il 3%, ma no, non è corretto. Hai investito solo $ 20.000 dei tuoi soldi per ottenere apprezzamento, quindi il vero ritorno sui tuoi soldi per quel primo anno è stato ($ 3.000 ÷ $ 20.000 =) 15 percento!
Quanti investimenti ti danno questo?
Questa è sicuramente una semplificazione eccessiva, ma lo scopo è mostrare in matematica ciò che così tante persone sanno nel loro istinto: la tua casa è spesso il tuo miglior investimento.
Perché non fare prima il miglior investimento?
L’agevolazione fiscale: un possibile equivoco
Uri ha sollevato uno dei vantaggi più noti della proprietà della casa:
Non dimentichiamo il trattamento fiscale favorevole che ottengono le case residenziali. C’è la detrazione dell’imposta sul reddito degli interessi ipotecari, che sarà più alta nei primi anni dell’ipoteca – quei risparmi possono essere messi a posto nel tuo fondo di investimento. E c’è l’esclusione dell’imposta sulle plusvalenze per i primi 250K (500K se sposati) di guadagni. Naturalmente, anche alcuni strumenti di investimento finanziario ricevono un trattamento favorevole.
A molte persone piace considerare l’agevolazione fiscale sul reddito che si ottiene negli Stati Uniti come motivo per cui l’acquisto di una casa è un modo migliore per andare rispetto al risparmio per la pensione. È vero, per molte persone, la detrazione che si ottiene per le imposte sul reddito è un aiuto, ma spesso non è così grande come si potrebbe pensare.
Se si presenta una semplice dichiarazione dei redditi, come fa la maggior parte dei salariati, si prende semplicemente la deduzione standard e la deduzione degli interessi ipotecari scompare.
Inoltre, se sei abbastanza fortunato da fare un sacco di soldi, la detrazione degli interessi ipotecari svanisce.
Quindi, in pratica, l’agevolazione fiscale non è una ragione così potente per seguire la strada dell’acquisto di una casa come i sostenitori la fanno credere. Ma, nelle giuste circostanze, è un aiuto.
Mia moglie ed io abbiamo sempre avuto il beneficio fiscale perché non abbiamo mai fatto così tanti soldi e a causa di altre cose, come donazioni di beneficenza e cose del genere, che ci hanno permesso di presentare dichiarazioni dei redditi dettagliate ogni anno dove abbiamo ottenuto la detrazione per gli interessi.
Inflazione degli affitti: l’ultimo killer della ricchezza
A meno che tu non abbia ereditato un’abitazione che è stata pagata, dovrai pagare per un posto dove vivere. Se non acquisti, dovrai affittare. Conosciamo due coppie in California che affittano lo stesso posto da più di 20 anni.
Durante questo periodo, il loro affitto è quasi raddoppiato. Se avessero acquistato, i loro pagamenti non sarebbero raddoppiati. Anche se avessero contratto un prestito al 100% nel momento in cui erano comuni e il tasso era variabile, i loro pagamenti non sarebbero comunque raddoppiati.
L’inflazione uccide la ricchezza degli affittuari e mette dollari reali nelle tasche dei proprietari di case – un doppio smacco. A mio parere, questa è una ragione convincente per rendere una casa il tuo primo investimento.
Avvertenze
Ma ci sono un paio di avvertimenti da considerare …
- Nel momento in cui inizi a vendere e comprare case, quella matematica esce dalla finestra, perché il costo di transazione nella vendita e nell’acquisto di immobili spesso capovolgerà quell’equazione. Pertanto, se hai intenzione di trasferirti molto presto nella tua vita, potrebbe avere più senso iniziare concentrandoti sui tuoi risparmi per la pensione.
- Inoltre, la matematica diventa piuttosto poco attraente se inizi la tua proprietà della casa all’inizio di un ciclo economico, perché ciò mette un serio freno a quell’apprezzamento a lungo termine. (Ho fatto quell’errore e l’ho pagato caro, ed è così che lo so.)
Se eviti questi due avvertimenti, credo che trovare un modo per acquistare quella prima casa il prima possibile sia molto probabilmente l’ancora della tua carriera di investitore.
Sei in grado di sfruttare la tua casa? Lo faresti? Quali condizioni ti impediscono di fare un hoIo il tuo primo investimento?