Il mercato immobiliare è stato gentile con i proprietari di case in questi ultimi anni. Il valore medio della casa è salito del 43% dalla fine del 2019 e i venditori hanno rastrellato profitti strabilianti a causa di ciò.

Ma questo era allora.

Mentre ci dirigiamo verso il 2023, il mercato sembra molto diverso. Con i tassi ipotecari più che raddoppiati rispetto al livello di un anno fa, gli acquirenti si stanno ritirando. Le vendite di case sono rallentate del 6% rispetto allo scorso anno e i prezzi hanno già iniziato a scendere (almeno mensilmente).

“La maggior parte delle previsioni ora prevede un calo dei prezzi delle case il prossimo anno”, afferma Kenon Chen, vicepresidente esecutivo della strategia aziendale di Clear Capital, un fornitore di dati e tecnologia immobiliare.

Per essere chiari: alcuni economisti si aspettano che i prezzi si stabilizzino o aumentino solo molto modestamente nel 2023. Un certo numero di altri, come osserva Chen, prevede un calo notevole, in particolare nei punti caldi dell’era della pandemia. Moody’s Analytics, ad esempio, prevede una diminuzione del 10% dei prezzi delle case a livello nazionale. Secondo altri account, il calo potrebbe superare il 20%.

Cosa significherebbero esattamente quei prezzi più bassi – e i valori delle case ad essi legati – per gli attuali proprietari di case? Dipende.

Per alcuni, potrebbe essere devastante. Per altri, ci possono essere alcuni risparmi da avere. Come dice Jessica Peters, un agente immobiliare di Douglas Elliman, “I prezzi tenderanno al ribasso, ma ciò non significa necessariamente sventura e oscurità”.

In quale gruppo rientri? Ecco cosa significherebbero davvero valori di casa più bassi per i proprietari di case – e chi dovrebbe (e non dovrebbe) essere preoccupato.

I venditori vedranno meno profitti

L’impatto più ovvio di valori delle case più bassi sarebbe meno profitti per i venditori. È solo matematica: se la tua casa potesse essere venduta per $ 500.000 oggi ma solo $ 450.000 in pochi mesi, intascaresti meno vendendo in seguito.

Per essere chiari, però: non significherebbe necessariamente perdere denaro.

“Dipende da quando qualcuno ha acquistato la propria casa”, afferma Sam Sawyer, fondatore e CEO di Pinnacle Realty Advisors ad Austin, in Texas. “In molti mercati, i proprietari di case avranno ancora un grande capitale se hanno acquistato due o più anni fa, e penso che le persone che hanno bisogno di trasferirsi saranno in grado di vendere e ottenere un buon prezzo”.

Questo perché i prezzi sono stati in forte aumento per molto tempo. Dal secondo trimestre del 2020, i prezzi medi delle case sono passati da $ 322.000 a oltre $ 454.000, secondo l’US Census Bureau. Se hai acquistato la tua casa prima o all’inizio di questo salto, probabilmente hai visto il suo valore crescere abbastanza da garantire un rendimento, anche con un moderato calo di valore.

Se hai acquistato al culmine, tuttavia, potresti essere nei guai se i valori scendono più di qualche percento.

“Se hai acquistato la tua casa nel 2008 o nel 2009, vendere nel 2023 sarà ancora redditizio per te”, afferma Maureen McDermut, agente immobiliare di Sotheby’s International Realty a Santa Barbara, in California. “Se hai acquistato nel 2021 e vuoi vendere nel 2023, potresti finire per subire una perdita. In quest’ultimo caso, è meglio aspettare che il mercato si corregga e i prezzi si adeguino al rialzo”.

I mutuatari di home equity avranno meno opzioni

Il calo dei valori delle case significherebbe anche meno equità per i proprietari di case su tutta la linea. Il patrimonio immobiliare – o la differenza tra il valore attuale della tua casa e qualsiasi prestito ipotecario ad esso legato – è salito alle stelle negli ultimi anni. Il proprietario medio di case americano ne ha guadagnato $ 60.000 solo nell’ultimo anno.

Questa è una buona cosa. Più capitale hai, più puoi guadagnare quando vendi. Ma più di questo, l’equità è anche uno strumento finanziario. Puoi prendere in prestito contro di esso – utilizzando un rifinanziamento cash-out, un prestito di equità domestica o una linea di credito di equità domestica (HELOC) – e trasformarlo in denaro senza vendere. Molti proprietari di case lo fanno per pagare le riparazioni o per consolidare il debito.

Se il capitale diminuisce, tuttavia, i proprietari di case saranno in grado di prendere in prestito meno – o forse non saranno idonei per questo tipo di prodotti. Questo potrebbe essere grande considerando quanto sono diventati popolari gli HELOC negli ultimi mesi. Nella prima metà del 2022, i prestiti HELOC hanno raggiunto il punto più alto in 15 anni, con un balzo del 30% rispetto al 2021.

“Per quanto riguarda l’intercettazione del proprio capitale, potrebbe diventare un po ‘più difficile, poiché gli standard di prestito si restringeranno e alcune azioni probabilmente si eroderanno”, afferma Rick Ruvin, partner di Falk Ruvin Gallagher Real Estate Team a Milwaukee. “Se un proprietario di casa pensa di aver bisogno di attingere a parte di quel capitale, è meglio mettere in atto quell’HELOC ora”.

Coloro che hanno già HELOC potrebbero vedere le loro linee di credito ridotte o congelate, il che significa che non saranno in grado di prelevare fondi aggiuntivi. I prestatori lo fanno per evitare che i mutuatari facciano leva eccessiva.

Come spiega Tom Parrish, responsabile della gestione dei prodotti di prestito al dettaglio presso BMO.”La maggior parte delle istituzioni ha termini che consentirebbero di sospendere o ridurre la linea di credito se il valore della proprietà diminuisce in modo significativo”.

Alcuni mutuatari recenti dovranno più di quanto valga la loro casa

La più grande preoccupazione è la possibilità di andare sottosopra il tuo mutuo – o di dover pagare più di quanto valga la tua casa. Se ciò dovesse accadere e avessi bisogno di vendere, la proprietà non farebbe abbastanza per pagare l’intero saldo del prestito.

Dovresti quindi affrontare una vendita allo scoperto – quando vendi la tua casa con uno sconto elevato e rimborsi ciò che puoi (con l’approvazione del tuo creditore prima) – o un pignoramento, in cui la banca sequestra la tua casa e la vende per te.

“Questa è una preoccupazione molto seria e potenzialmente reale per alcuni proprietari di case che hanno recentemente acquistato una casa negli ultimi dodici mesi”, afferma Michael J. Thomas, broker e comproprietario di RE / MAX Cherry Creek a Denver.

La società di dati Black Knight mostra che l’8% dei proprietari di case che hanno acquistato una casa nel 2022 sono ora almeno marginalmente sott’acqua sui loro prestiti e quattro su 10 hanno meno del 10% di capitale nelle loro proprietà.

Anche i proprietari di case che hanno effettuato acconti molto piccoli (spesso quelli con prestiti FHA o VA) o che hanno preso in prestito pesantemente contro la loro proprietà sono più a rischio.

“Potrebbe essere devastante per chiunque abbia acquisito una quantità significativa di capitale negli ultimi 18 mesi”, afferma Odest Riley Jr., broker e proprietario di WLM Realty a Inglewood, in California. “La più grande preoccupazione saranno i proprietari che hanno pagato più del dovuto per una casa durante il 2021 e dovranno affrontare perdite di posti di lavoro e redditi familiari più bassi”.

Fortunatamente, la maggior parte dei proprietari di case dovrebbe avere abbastanza equità per evitare gravi conseguenze, anche se i valori delle case diminuiscono.

“Anche dopo un calo dei prezzi delle case del 20%, i proprietari di case di oggi avrebbero un patrimonio netto all’incirca alla pari con i proprietari di case nel 2002-2005”, afferma Danielle Hale, capo economista di Realtor.com, osservando che i proprietari di case ora sono in una posizione molto più forte rispetto a quelli dell’era pre-crash. “Ci saranno sicuramente alcuni proprietari di case che affronteranno difficoltà finanziarie personali, ma i dati suggeriscono che molte di queste famiglie avranno opzioni diverse dal pignoramento o dal default”.

Risvolto positivo? Riduzione delle tasse di proprietà e dei premi assicurativi sulla casa

Mentre il calo dei valori delle case avrebbe certamente alcuni effetti cupi per i proprietari di case, c’è anche un possibile lato positivo: pagare meno per cose come le tasse di proprietà e l’assicurazione dei proprietari di case, entrambe basate (almeno in parte) sul valore della proprietà.

Tuttavia, non aspettarti una riduzione immediata di queste bollette. I premi assicurativi, ad esempio, sono in genere impostati su base annuale o semestrale, quindi dovresti aspettare fino al momento di rinnovare la tua polizza per vedere qualsiasi cambiamento. Anche le tasse di proprietà sono annuali, anche se vengono valutate alla fine di ogni anno solare e pagate in anticipo il successivo.

“Ricorda che le tasse sono pagate in arretrato”, dice Lisa Harris, un agente del RE/MAX Center di Braselton, in Georgia. “Sarebbe il 2024 prima di vedere il beneficio delle perdite di valore prodotte nel 2023”.

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