Lo ammetto: ci sono momenti in cui penso che tutto ciò che deve essere detto sulla finanza personale sia già stato detto, che tutte le informazioni siano là fuori solo in attesa che le persone le trovino. Il problema è risolto.
Forse questo è tecnicamente vero, ma di tanto in tanto – come stamattina – mi viene in mente che insegnare alla gente il denaro è un processo senza fine. Non ci sono molti nuovi argomenti di cui scrivere, è vero (questo è qualcosa di cui anche famosi giornalisti finanziari professionisti si lamentano in privato), ma ci sono tonnellate di nuove persone da raggiungere, persone che non sono mai state esposte a queste idee. E, cosa più importante, c’è un flusso costante di nuova disinformazione che inquina il pool di consigli intelligenti. (A volte questa disinformazione è ben intenzionata; a volte non lo è.)
Ecco un esempio. Questa mattina ho letto un pezzo su Slate di Felix Salmon intitolato “Il mutuo del milionario”. L’argomento di Salmon è semplice: “Pagare la tua casa è risparmiare per la pensione”.
Ora, non sono necessariamente in disaccordo con questa premessa di base. Anch’io credo che i soldi che paghi per il tuo principio ipotecario siano, in effetti, soldi che hai risparmiato, proprio come se li avessi messi in banca o investito in un fondo comune. Molti consulenti finanziari dicono la stessa cosa: i soldi che metti per la riduzione del debito sono gli stessi soldi che hai investito. (Ovviamente, non sono esattamente uguali ma sono abbastanza vicini.)
Quindi, sì, pagare la tua casa è risparmiare per la pensione. O, più precisamente, sta costruendo il tuo patrimonio netto.
Ma a parte una solida premessa di base, il resto dell’articolo di Salmon si riduce a stronzate.
Mentire con le statistiche
Guardando oltre il sottotitolo “pagare la casa è risparmiare per la pensione” sul suo pezzo (un sottotitolo che probabilmente è stato aggiunto da un editore, non da Salmon), arriviamo alla sua tesi attuale: “Fare pagamenti ipotecari può, in teoria, essere un modo per accumulare ricchezza quasi con la stessa efficacia di contribuire a un fondo pensione”.
Sono contento che Salmon abbia qualificato questa affermazione con “in teoria” e “quasi” perché questa è pura stronzata pura. Ed è una cazzata pericolosa. Ecco come funziona questa “logica”:
Se acquisti una casa urbana oggi per $ 315.000 (il prezzo medio) e si apprezza dell’8% all’anno per i prossimi 15 anni, vivrai in una casa da $ 1 milione quando pagherai il tuo mutuo di 15 anni e lo possiedi libero e chiaro. Vale a dire: sarai un milionario.
Perché questo sia vero, ecco cosa deve accadere.:
- I prezzi delle case nella tua zona devono apprezzare in media l’otto percento non solo quest’anno e l’anno prossimo, ma per quindici anni.
- Devi stipulare un’ipoteca di 15 anni invece di un’ipoteca di 30 anni.
- Devi rimanere in quella casa (o continuare a possederla) per tutti quei quindici anni.
- Una volta che sei diventato proprietario di una casa milionaria, ora devi attingere a quell’equità per essere utile. Per fare ciò, devi vendere la tua casa, acquisire un mutuo inverso o altrimenti accedere in modo creativo al valore bloccato nella tua casa.
Il vero problema qui, ovviamente, sono le ipotesi sui rendimenti immobiliari. Il salmone sputa sciocchezze a livello di imbonitore:
Il tasso di apprezzamento dell’8% è aggressivo, ma non del tutto irrealistico: è inferiore al tasso di apprezzamento dell’8,3% dal 2011 al 2017 e anche inferiore al tasso di apprezzamento del 9% dal 1996 al 2007.
Giusto. Salmon cita statistiche dal 1996 al 2007, poi dal 2011 al 2017 – e lascia completamente fuori dal 2008 al 2010. WTF?
Questo come se avessi corso una maratona e ti dicessi che ho una media di quattro minuti per miglio … ma contavo solo i chilometri durante i quali correvo in discesa! Oppure ti ho detto che Get Rich Slowly guadagnava $ 5000 al mese … ma ti stavo solo dando i numeri di aprile. Oppure ho registrato il mio consumo di alcol per trenta giorni e ti ho detto che ho bevuto in media tre drink a settimana … ma ha lasciato fuori quanto ho bevuto nei fine settimana.
Non è così che funzionano le statistiche! Non puoi scegliere i dati. Non puoi semplicemente dire: “Le case in alcuni mercati si sono apprezzate del 9% annuo dal 1996 al 2007, poi dell’8,3% annuo dal 2011 al 2017. Pertanto, la tua casa dovrebbe aumentare di valore in media dell’otto percento all’anno. ” E gli anni sabbatici? E il periodo precedente ai (brevissimi) 22 anni che stai citando? Cosa ti fa pensare che i tempi di boom per l’edilizia abitativa continueranno?
Apprezzamento dei prezzi delle case a lungo termine
A maggio, ho condiviso una breve storia della proprietà della casa negli Stati Uniti. Per scrivere quell’articolo, ho passato ore a leggere documenti di ricerca e a ordinare i dati. Un pezzo chiave di quel post erano le informazioni sui prezzi delle case negli Stati Uniti.
Permettimi Condividi di nuovo queste informazioni.
Per 25 anni, il professore di economia di Yale Robert Shiller ha monitorato i prezzi delle case negli Stati Uniti. Monitora i prezzi correnti, sì, ma ha anche studiato i prezzi storici. Ha raccolto tutte queste informazioni in un foglio di calcolo, che aggiorna regolarmente e realizza liberamente disponibile sul suo sito web.
Questo grafico dei dati di Shiller (fino a gennaio 2016) mostra come i prezzi delle case sono cambiati nel tempo:
L’indice di Shiller è corretto per l’inflazione e si basa sui prezzi di vendita delle case esistenti (non delle nuove costruzioni). Utilizza 1890 come benchmark arbitrario, a cui viene assegnato un valore di 100. (Per me, 110 sembra normale di base. Forse il 1890 è stato un anno negativo?)
Come potete vedere, i prezzi delle case sono rimbalzati fino alla metà degli anni 1910, a quel punto sono scesi bruscamente. Questo declino è dovuto in gran parte alle nuove tecniche di produzione di massa, che hanno abbassato il costo di costruzione di una casa. (Per trent’anni, hai potuto ordina la tua casa da Sears!I prezzi non si ripresero fino alla conclusione della seconda guerra mondiale e all’avvento del G.I. Bill. Dal 1950 fino alla metà degli anni 1990, i prezzi delle case si aggiravano intorno a 110 sulla scala Shiller.
Negli ultimi vent’anni, il mercato immobiliare statunitense è stato una corsa selvaggia. Abbiamo vissuto un’enorme bolla (e le sue conseguenze) durante la fine degli anni 2000. Sembra proprio che oggi siamo all’estremità anteriore di un’altra bolla. A partire da dicembre 2017, i prezzi delle case erano a circa 170 sulla scala Shiller. (Personalmente, credo che una volta che i tassi di interesse inizieranno a salire di nuovo, i prezzi delle case diminuiranno.)
Ecco la realtà degli immobili residenziali: In generale, i valori delle case aumentano all’incirca allo stesso modo (o leggermente più) dell’inflazione. Ho notato in passato che l’oro fornisce un rendimento reale a lungo termine di circa l’1%, il che significa che supera l’inflazione dell’1% nei periodi misurati in decenni. Per quanto mi riguarda, questa è la cifra che uso anche per i valori della casa.
Sgranocchiare i numeri
Poiché sono un blogger dedicato (o stupido), ho trascorso un’ora a costruire questo grafico per voi gente. Ho preso i dati sulle abitazioni sopra menzionati dal foglio di calcolo di Robert Shiller e li ho combinati con il valore di chiusura corretto per l’inflazione del Dow Jones Industrial Average per ogni anno dal 1921. (Ho ricevuto i dati del mercato azionario qui.) Se lo desideri, puoi fare clic sul grafico per visualizzare una versione più grande.
Lascia che ti spieghi cosa stai vedendo.
- In primo luogo, ho normalizzato tutto al 1921. Ciò significa che ho impostato i valori delle case nel 1921 a 100 e ho impostato il Dow Jones Industrial Average di chiusura a 100. Da lì, tutto si muove normalmente rispetto a quei valori.
- In secondo luogo, non sono sicuro del perché, ma Excel ha impilato i grafici. (Non sono abbastanza esperto di fogli di calcolo per risolvere questo problema.) Entrambi dovrebbero iniziare da 100 nel 1921, ma invece il grafico del mercato azionario inizia da 200. Questo non fa molta differenza per il mio punto, ma mi infastidisce. Ci sono alcuni posti – 1932, 1947 – in cui la linea per i valori delle case dovrebbe effettivamente superare la linea per il mercato azionario, ma non si può dire con il grafico impilato.
Come mostra il grafico, il mercato azionario ha ampiamente sovraperformato il mercato immobiliare nel lungo termine. Non c’è concorso. La parte blu dell’alloggiamento del mio grafico è equivalente alla linea nel grafico di Shiller (dal 1921 in poi, ovviamente).
Ora, detto questo, ci sono alcune cose che posso vedere nei miei numeri di foglio di calcolo che non vengono visualizzate in questo grafico.
Poiché Felix Salmon di Slate sta usando una finestra di 15 anni per la sua argomentazione, ho calcolato le variazioni di 15 anni sia per i prezzi delle case che per i prezzi delle azioni. Devo ammettere che i risultati mi hanno sorpreso. In generale, il mercato azionario offre rendimenti migliori rispetto alla proprietà della casa. Tuttavia, in 30 degli 82 periodi di quindici anni dal 1921, l’alloggio ha fornito rendimenti migliori. (E in 14 dei 67 periodi di trent’anni, l’alloggio è stato il vincitore.) Non me l’aspettavo.
In ciascuno di questi casi, il settore immobiliare ha sovraperformato le azioni dopo un crollo del mercato. Durante qualsiasi periodo di 15 anni a partire dal 1926 e terminando nel 1939 (tranne il 1932), ad esempio, l’alloggio era la scommessa migliore. Lo stesso vale per il periodo dal 1958 al 1973. In altre parole, se dovessi acquistare solo quando il mercato è in declino, l’alloggio è probabilmente la soluzione migliore – se stai facendo un investimento forfettario e non contribuisci subito.
Un’altra cosa che i numeri mostrano è che è molto meno probabile che tu subisca cali a lungo termine con le abitazioni che con il mercato azionario. Certo, ci sono periodi occasionali in cui i prezzi delle case scendono nell’arco di quindici o trent’anni, ma generalmente le case crescono gradualmente di valore nel tempo.
La conclusione? Penso che sia perfettamente giusto chiamare la tua casa un investimento, ma è più simile a una riserva di valore che a un modo per Fai crescere la tua ricchezza. E non è come investire nel mercato azionario statunitense.
Per ulteriori informazioni su questo argomento, vedere gli eccellenti articoli di Michael Bluejay: Apprezzamento immobiliare a lungo termine negli Stati Uniti e L’acquisto di una casa è un investimento.
Considerazioni finali
Onestamente, probabilmente avrei ignorato l’articolo di Salmon se non fosse stato per gli attacchi che fa sul risparmio per la pensione. Dai un’occhiata a questo:
Se sei il tipo di persona che può massimizzare il tuo 401 (k) ogni anno per 30 o 40 anni di fila – disciplinato, frugale e apparentemente immune alla sfortuna – allora, beh, congratulazioni per la tua grande fortuna, e spero che tu sia almeno un po ‘imbarazzato da quanta agevolazione fiscale stai ottenendo rispetto alle persone che hanno bisogno del sostegno del governo molto più di te.
Santi gatti! Salmon ha appena equiparato la disciplina e la frugalità che i lettori come te mostrano con “buona fortuna”, e allo stesso tempo ha sostenuto che dovresti essere imbarazzato per prepararti per il tuo futuro. Vuole che tu ti senta in colpa perché sei proattivo per prepararti alla pensione. Invece di farlo, vuole che tu compri il suo piano di stronzate “mutuo milionario”.
Questo attraversa la linea dal consiglio marginale alla stupidità vera e propria.
C’è una discussione in corso nella comunità del pensionamento anticipato sull’opportunità o meno di includere l’equità domestica nel calcolare quanto hai risparmiato per la pensione. C’è chi sostiene “assolutamente no”, non si dovrebbe mai considerare l’equità domestica. (Alcune di queste persone non includono nemmeno l’equità domestica quando calcolano il loro patrimonio netto, ma fondamentalmente manca il punto di cosa sia il patrimonio netto.)
Scendo dall’altra parte. Penso che vada bene – bene, anche – includere l’equità domestica quando si effettuano i calcoli pensionistici. Ma quando lo fai, devi essere consapevole che i soldi che hai nella tua casa sono accessibili solo se vendi o usi la casa come garanzia su un prestito.
Indipendentemente da ciò, non ho mai sentito nessuno nella comunità sostenere che dovresti usare la tua casa come fonte primaria di risparmio pensionistico invece di investire in fondi comuni di investimento e / o proprietà in affitto in affitto. Sai perché? Perché è una cattiva idea!