La mia amica Amy ha recentemente scritto con un dilemma interessante. “Dovrei pagare il mio mutuo in anticipo?” si chiede.
Amy ha un lavoro ben pagato ed è riuscita a risparmiare abbastanza da poter essere completamente libera dai debiti se volesse. E lei in un certo senso vuole! Ma è questa la scelta migliore? È consapevole che questo è un bel problema da avere, ma è ancora un po ‘confuso. Vorrebbe una guida.
Ecco una versione ridotta della sua e-mail:
Mi chiedo se hai qualche consiglio per me relativo al pagamento di un mutuo rispetto al suo mantenimento a fini fiscali.
Ecco la carrellata di base: Ho 22 anni e $ 103.000 rimasti su un mutuo a tasso fisso di 30 anni al 3,95%. Il mio pagamento mensile è di $ 668 al mese. Pagherò circa $ 48000 di interessi quest’anno. Pago sia le tasse che l’assicurazione di tasca mia ogni anno.
Negli ultimi due anni, ho guadagnato quasi un quarto di milione di dollari ogni anno, e quest’anno probabilmente supererò quell’importo. Questo è un posto meraviglioso dove stare. Senza altri debiti, sto pensando se dovrei pagare completamente il mio mutuo in un colpo solo a novembre, quando ottengo il mio bonus.
Ho consigli provenienti da entrambe le parti. Il mio commercialista mi mette in guardia contro di esso, in quanto non avrei altre cancellazioni per compensare il mio alto reddito. Tuttavia, la libertà di essere DEBT FREE sembra sorprendente, anche se viene fornita con una fattura fiscale elevata.
Mi piacerebbe il tuo consiglio (o il consiglio dei tuoi lettori, se questo offre l’opportunità di condividere con loro).
La mia risposta stock a questa domanda – che ricevo molto – è sempre stata: Questa è una situazione da non perdere. Decidere se dovresti pagare la tua casa è un caso in cui entrambe le opzioni sono fantastiche.
Matematicamente (e finanziariamente), la scelta migliore è quasi sempre quella di portare il mutuo. Tuttavia, molte persone ricevono un’enorme spinta psicologica dal non avere un mutuo. In altre parole, questa è una di quelle situazioni in cui la decisione finanziaria intelligente e la decisione psicologica intelligente non sono necessariamente la stessa cosa.
Sebbene Amy stia chiedendo specificamente le implicazioni fiscali, iniziamo esaminando il quadro generale.
I pro e i contro per pagare il mutuo
Solo così tutti sono sulla stessa pagina, ecco una rapida occhiata ai pro ei contro per pagare il mutuo. Ci sono vantaggi e svantaggi in entrambe le scelte. Alcuni vantaggi sono più importanti di altri? Tu fai la chiamata.
Ecco perché potresti voler estinguere il tuo mutuo in anticipo:
- Ogni volta che paghi il debito, incluso il tuo mutuo, guadagni un rendimento garantito sui tuoi soldi. Il mercato azionario restituisce una media a lungo termine del 6,8% (rendimenti reali), ma la media non è normale. C’è un sacco di rischio coinvolto nell’investimento nel mercato azionario. Se non ti senti a tuo agio con questo rischio, pagare il mutuo è un buon investimento. Ne parleremo tra un attimo.
- Mi piace pensare all’equità domestica come a una “riserva di valore”. Quando paghi il mutuo, è come mettere soldi in banca (anche se i soldi sono più difficili da accedere). Tale equità può essere sfruttata quando necessario. Nel frattempo, si apprezza lentamente (supponendo che il valore della tua casa aumenti).
- Se stai pagando al momento assicurazione ipotecaria privata – in genere nei casi in cui hai meno del 20% di capitale nella tua casa – pagare il mutuo ti aiuterà a eliminare quel costo. Questo non è applicabile alla situazione di Amy, ma è qualcosa che altri potrebbero voler considerare.
- C’è assolutamente un senso di sollievo che deriva dall’essere senza ipoteca. Sai che se le cose vanno all’inferno – perdi il lavoro, i carri armati dell’economia, eccetera – almeno hai un posto dove vivere.
D’altra parte, ci sono ragioni per cui potresti voler mantenere un mutuo il più a lungo possibile. Ecco alcuni motivi per cui potresti decidere che preferiresti non pagare il tuo mutuo:
- Se credi di poter guadagnare un tasso di rendimento più alto investendo altrove, allora questa è la scelta più sensata. Nella nostra recente era di bassi tassi ipotecari e alti rendimenti del mercato azionario, ad esempio, la scelta logica è stata quella di investire nel mercato azionario. Nel 1970, però, quando i tassi ipotecari erano alti e il mercato azionario era letargico, questa non sarebbe stata una decisione intelligente. (Ecco una semplice calcolatrice che può aiutarti a valutare questa decisione.)
- Alcune persone – come il contabile di Amy, a quanto pare – credono che le agevolazioni fiscali del tuo mutuo valgano la pena di essere mantenuto. La detrazione degli interessi ipotecari sulla casa, dicono, aiuta a ridurre l’obbligo al momento delle imposte. Mentre questo è tecnicamente vero, è un commercio scadente. (Vedrai perché nel prossimo sezione.) Tuttavia, come parte del Big Picture, è un fattore influente.
- Anche se non è spesso una considerazione, l’inflazione è in realtà tua amica quando si tratta di un mutuo, in particolare un mutuo di 30 anni. Ho comprato la mia prima casa per $ 108.000 nel 1993. Se avessi mantenuto quella casa e quel mutuo, avrei continuato a pagarlo fino al 2023. Ma pagherei con i dollari attuali, che sono vale solo circa 57 centesimi rispetto a 25 anni fa. L’inflazione è generalmente il nemico; con un mutuo, è tuo amico.
- Infine, può avere più senso mantenere il mutuo se si valuta la liquidità. Cioè, se vuoi e / o hai bisogno di contanti, mantenere il mutuo può essere l’opzione migliore. Una volta che dai alla tua società di mutui i tuoi soldi, è un dolore recuperarli.
A causa della mia situazione, sento che quest’ultimo punto merita uno sguardo più attento.
Vedi, sono stato senza un reddito regolare per più di cinque anni. Sto vivendo dei miei risparmi. È vero che ho risparmi sostanziali (per i quali sono grato), ma gran parte di essi sono tenuti in conti pensionistici che non possono essere sfruttati senza penalità fino a quando non compio 59-1/2. (Mancano meno di dieci anni!)
Ho un gruzzolo di circa $ 300.000 che mi durerà nei prossimi dieci anni. Se il mercato azionario cade, quel numero si ridurrà. C’è una parte di me che vorrebbe che non mi fosse stato richiesto di pagare $ 442.000 in contanti per questa casa l’anno scorso. Mi farebbe sentire meglio avere un po’ di quell’equità – forse la metà? — invece nel mercato azionario e nei conti di risparmio.
Così com’è, potrei essere in un sottaceto se si scopre che ho bisogno di più soldi.
La detrazione degli interessi ipotecari sulla casa
Poiché Amy ha chiesto informazioni sulle implicazioni fiscali del pagamento del suo mutuo, affrontiamolo prima di approfondire.
Qui negli Stati Uniti, i proprietari di case sono autorizzati a detrarre i loro interessi ipotecari dalle loro imposte sul reddito a condizione che siano soddisfatte determinate condizioni.
Le condizioni di base sono relativamente facili da capire. Ma come per qualsiasi cosa legata alle tasse, ci sono molte eccezioni e fattori di complicazione. Per maggiori informazioni, consulta questa guida IRS alle detrazioni degli interessi ipotecari sulla casa. Puoi anche scaricare le 17 pagine Pubblicazione IRS 936 in formato PDF.
Supponiamo che Amy guadagni (come spera) $ 250.000 quest’anno. Utilizzando il comando tabelle delle imposte sul reddito per il 2018, possiamo vedere che la sua aliquota fiscale marginale sarebbe del 35%. (Ciò significa che l’ultimo dollaro che ha guadagnato è tassato al 35%).)
Sarebbe stata tassata $ 45.689,50 sui suoi primi $ 200.000 di reddito, poi $ 17.500 (35%) sui successivi $ 50.000. La sua imposta totale sarebbe di $ 63.189,50 e la sua aliquota fiscale effettiva sarebbe del 25,3%. (La sua responsabilità fiscale sarebbe del 25,3% del suo reddito.)
Amy dice che pagherà circa $ 4800 in interessi ipotecari nel 2018. Se è in grado di dedurre completamente tali interessi, ciò significa che è in grado di ridurre il suo reddito imponibile da $ 250.000 a $ 245.200. Ciò ridurrebbe la sua responsabilità fiscale da $ 63.189,50 a $ 61.509,50 – per un totale di $ 1680.
Questa è la parte che confonde molte persone. Le detrazioni dell’imposta sul reddito riducono l’importo su cui sei tassato, non l’importo dell’imposta che devi. È una differenza sottile ma importante. (I crediti d’imposta riducono l’importo dovuto. Ecco cosa ha da dire l’IRS la differenza tra crediti d’imposta e detrazioni fiscali.)
Se la detrazione degli interessi del mutuo per la casa riducesse effettivamente le tasse di Amy, risparmierebbe $ 4800 quest’anno. Invece, sta risparmiando solo $ 1680. Per ogni dollaro che paga alla banca, il governo sta riducendo le sue tasse di 35 centesimi. Sembra un buon affare? Se è così, parliamone! Sarei felice di darti $ 35 in cambio di $ 100.
Come molti altri, trovo poco convincente l’argomento “dovresti tenere un mutuo per la detrazione fiscale”. Ecco come il mio commercialista una volta ha detto: “Non dovresti guardare al risparmio fiscale come un motivo per acquistare una casa. È solo un componente, e uno minore”.
Ciò è particolarmente vero dal momento che se Amy non è in grado di trovare abbastanza altre detrazioni dettagliate per superare la detrazione standard di $ 12.000. Se questo è il caso, non c’è alcun vantaggio fiscale per il mutuo.
Il sito web dell’IRS ha un assistente fiscale interattivo. Come parte di questo, c’è un colloquio automatizzato che ti aiuta a determinare cosa sei in grado di dedurre per gli interessi ipotecari.
La matematica di pagare il mutuo
Hai notato che continuiamo a parlare del “tasso di rendimento garantito” che deriva dal pagamento del mutuo? Eppure non abbiamo parlato di quale sia quel tasso di rendimento garantito. Prendiamoci un momento per farlo.
- Se non specifichi le tue detrazioni fiscali, il tuo tasso di rendimento sul pagamento anticipato del mutuo è simply il tuo tasso ipotecario attuale. Supponiamo che tu abbia un mutuo con un TAEG del 3,95% come Amy. Pagarlo verso il basso ti dà un rendimento garantito del 3,95%.
- Se fai dettagliate detrazioni fiscali, il tuo rendimento garantito è un po ‘più complicato da calcolare. Per fare ciò, converti l’aliquota fiscale marginale in un decimale e sottraila da uno. Quindi, moltiplica quel numero per il tuo tasso ipotecario.
Usiamo la situazione di Amy per spiegare quest’ultimo punto.
L’aliquota fiscale marginale di Amy è del 35%. Se lo convertiamo in un decimale, otteniamo 0,35. Se lo sottraiamo da 1, otteniamo 0,65. Se lo moltiplichiamo per il suo tasso ipotecario (3,95%), otteniamo il 2,57%.
Se Amy dovesse pagare il suo mutuo in anticipo, guadagnerebbe un rendimento garantito del 2,57% sui suoi soldi.
Questo è molto, molto meno del rendimento reale del 6,8% che Amy dovrebbe essere in grado di guadagnare se invece instradasse quei soldi verso i fondi indicizzati. Il trucco? Come accennato in precedenza, i rendimenti del mercato azionario non sono garantiti.
(Ho intenzione di tralasciare l’interesse composto rispetto ai semplici calcoli degli interessi perché ho già trascorso troppo tempo su questo articolo. Basti dire che i rendimenti del mercato azionario sono composti mentre i rendimenti derivanti dal pagamento anticipato del mutuo non lo fanno. Se stai morendo dalla voglia di vedere una discussione su questo, dai un’occhiata questo articolo su Afford Anything.)
Se prendi la tua decisione basandoti solo sulla matematica e sulla logica, ha senso mantenere il tuo mutuo il più a lungo possibile. Ma nessuno prende decisioni come queste basate esclusivamente sulla logica. Nemmeno “esperti” finanziari.
Vuoi saperne di più sulla matematica del pagamento del mutuo? Il mio amico Todd Tresidder, il mentore finanziario, nerd su questa roba. Segui quel link per leggere i suoi consigli. La versione breve? Era solito essere nel campo “paga il tuo mutuo”. Ora pensa il contrario. (Se sei un nerd dei soldi, Todd offre alcuni dei migliori calcolatori ipotecari Ho trovato. Dai un’occhiata!)
Cosa dicono gli esperti
Cosa pensano gli attuali esperti di denaro di questo dibattito? Sono divisi. Alcuni pensano che dovresti fare il possibile per estinguere anticipatamente il mutuo. Altri pensano che sia un’idea stupida.
Ecco una carrellata di opinioni da alcuni dei manuali di denaro nella mia biblioteca.
- Ric Edleman (Gente comune, ricchezza straordinaria): Non possedere mai la tua casa a titolo definitivo. Invece, ottieni un grande mutuo di 30 anni e non pagarlo mai, indipendentemente dalla tua età e dal tuo reddito. “Ogni volta che invii un extra di $ 100 alla tua società di mutui, ti neghi l’opportunità di investire quei $ 100 da qualche altra parte”.
- Suze Orman (Le leggi del denaro): Investire nel noto prima dell’ignoto. Il pagamento dell’ipoteca offre un ritorno sull’investimento garantito. “Non si può vivere in una dichiarazione dei redditi. Non puoi vivere in un certificato azionario. Vivi nella tua casa”. (O sul tuo isola privata.)
- Elizabeth Warren (Tutto il tuo valore): Risparmia il 20% del tuo reddito. Utilizzate il 10% per i risparmi pensionistici, il 5% per accelerare il vostro mutuo e il 5% per risparmiare per i sogni futuri. “Pagare la tua casa fa anche qualcosa che molti pianificatori finanziari trascurano di menzionare: ti dà libertà. Una volta che il mutuo è sparito, immagina tutta la libertà nel tuo portafoglio. “
- Dave Ramsey (Il total money makeover): Paga in anticipo il tuo mutuo se puoi, ma solo dopo aver risparmiato un fondo di emergenza e solo se stai mettendo almeno il 15% del tuo reddito verso la pensione. Non utilizzare un programma progettato da un broker; usa la tua autodisciplina.
- Joe Dominguez e Vicki Robin (I tuoi soldi o la tua vita): “Paga il tuo mutuo il più rapidamente possibile.” Questo consiglio risale a 25 anni fa, quando i tassi ipotecari erano più alti. Mentre scrivevo questo articolo, ho inviato un’e-mail a Vicki per chiedere se il suo consiglio è sempre lo stesso. È: “La mia scelta è di non avere debiti e di vivere in una casa che posso permettermi”.
- Charles Givens (Ricchezza senza rischi) offre un nuovo approccio al pagamento anticipato di un’ipoteca. “Il primo del mese in cui scrivi il tuo normale assegno ipotecario, [include extra] per la parte ‘solo principale’ del pagamento del mese successivo.”
Ho letto centinaia di libri di denaro negli ultimi quindici anni. Molti autori hanno commentato questo problema. Alcuni esperti sostengono a favore del mantenimento del mutuo; altri esperti sostengono a favore di diventare liberi dal debito. Non c’è consenso.
Quando ho scritto per la prima volta sul pagamento del mutuo più di un decennio fa, mi sono collegato a un articolo di Yahoo! Finance di Laura Rowley. Quell’articolo è scomparso, which è un peccato. In quel pezzo, Rowley ha offerto alcuni interessanti retroscena su questo dibattito:
Perché così tante persone scelgono di mettere soldi extra in un mutuo quando altre opzioni probabilmente aumenterebbero la loro ricchezza? “Questo è davvero il residuo della mentalità della depressione che persiste di generazione in generazione”, dice [one expert]. All’epoca, la maggior parte dei mutui aveva una durata da uno a cinque anni, con un pagamento forfettario dovuto alla fine.
“Qualsiasi shock al reddito significava che non potevi permetterti il pagamento – i mutui erano molto più suscettibili all’incertezza economica”, [the expert says], e circa un quarto degli americani erano disoccupati durante la Grande Depressione. “Va bene pagare il mutuo se ti dà tranquillità, ma dovresti riconoscere quanto costa quella tranquillità”.
Rowley sta suggerendo che la mentalità del “paga il mutuo se puoi” è il prodotto di una mentalità di scarsità. È una decisione nata dalla paura. Mantenere il mutuo, d’altra parte, è un segno di una mentalità di abbondanza, una fede in un futuro positivo. (Sei d’accordo con lei?)
Cosa dicono i miei colleghi
Ieri ho intervistato alcuni dei miei colleghi che scrivono di immobili. Queste persone vivono e respirano alloggi e mutui, quindi conoscono le loro cose. Ero curioso di sapere cosa ne pensassero di pagare un mutuo in anticipo.
Il mio amico Allenatore Carson detto:
Mia moglie ed io abbiamo discusso esattamente questa domanda sulla nostra residenza personale. Amiamo l’idea di semplificare la nostra vita e ridurre il nostro rischio. Ma finora abbiamo deciso di non farlo.
Grembiule Vedo il pagamento anticipato del mutuo come una decisione che bilancia la tranquillità (basso rischio) e la crescita (rendimento). Più peso dai tranquillità, più è probabile che tu paghi il tuo mutuo in anticipo.
Scott Trench, il presidente del sito immobiliare BiggerPockets e autore di Set per la vita, mi ha detto:
Se dovresti pagare il tuo mutuo è meno un problema matematico e più emotivo.
- Se sono in modalità di accumulo di ricchezza, o cerco di gestire il mio processo decisionale per la più grande quantità di ricchezza a lungo termine possibile, investirò in un’alternativa piuttosto che pagare il mio mutuo.
- Tuttavia, una volta usciti dalla modalità di accumulo di ricchezza, il pagamento di un mutuo sembra essere estremamente popolare. Una casa pagata può fare un’enorme differenza nella quantità di flusso di cassa necessaria per finanziare il tuo stile di vita.
Vado un po ‘più in dettaglio su la matematica dietro il pagamento di una casa in questo articolo.
Infine, ecco i consigli di Mindy Jensen, ospite del BiggerPockets Money podcast (e Signora 1500 Giorni):
La maggior parte delle persone trascura l’incredibile potere di avere un mutuo pagato. Posso dormire bene mentre ho ancora un mutuo, ma alcune persone ottengono gli heebie-jeebies che hanno qualsiasi tipo di debito.
Tuttavia, se farai qualcosa con questi soldi che può restituire un rendimento più alto rispetto al tuo mutuo attuale, è un gioco da ragazzi non ripagarlo.
Abbiamo risparmiato abbastanza soldi per estinguere il nostro mutuo in qualsiasi momento, ma continuiamo a mantenere il mutuo perché possiamo fare più soldi investendo nel mercato azionario (o investendo nel settore immobiliare) di quanto paghiamo in interessi al prestito. Il nostro tasso è del 3,25% e lo terremo per tutta la durata del mutuo.
Tra i miei amici che si guadagnano da vivere con il settore immobiliare, c’è più consenso di quanto non ci sia tra gli esperti di denaro tradizionali. I professionisti del settore immobiliare dicono tutti la stessa cosa: da un punto di vista matematico, è meglio mantenere il mutuo. Ma da un punto di vista mentale, a volte la scelta migliore è ripagarlo.
Conclusione
Ci sono alcuni angoli delle interwebs in cui le persone sono sbalordite dal fatto che vorresti portare un mutuo. Molte persone pensano che se riesci a pagare il debito, è un gioco da ragazzi. Si sbagliano. La matematica argomenta a favore del mantenimento del mutuo.
Come ha scoperto la mia amica Amy, tuttavia, questa decisione riguarda più la mentalità che la matematica. E a volte anche la matematica rende il pagamento del mutuo la scelta migliore.
- Nell’improbabile anche se stai portando un mutuo a tasso variabile, pagarlo è un’idea intelligente, soprattutto ora che i tassi hanno iniziato a salire.
- Se altrimenti non useresti il denaro in modo produttivo – se lo spendessi semplicemente in beni di consumo, per esempio – allora dovresti assolutamente pagare in anticipo il tuo mutuo. Mantenere il mutuo è solo una scelta finanziaria intelligente se metti quei soldi a lavorare per te!
- Se ti stai avvicinando alla pensione, probabilmente ha senso pagare il mutuo. Generalmente speaking, vuoi ridurre il rischio man mano che invecchi. Eliminare l’ipoteca è un modo per farlo. Alcune persone sostengono che pagare la tua casa è in realtà un’altra forma di risparmio pensionistico.
- Se il tuo debito ipotecario è un pesante onere psicologico, probabilmente ha senso liberarsene. Diventare senza ipoteca significa anche essere liberi dal tempo e dalle energie spese per gestire l’ipoteca. Questo è un vero vantaggio, anche se non puoi mettere un numero su di esso.
Ecco, amici miei, 3000 parole sull’opportunità o meno di estinguere anticipatamente il mutuo. E alla fine, la risposta è: dipende.
La linea di fondo è che questa è una situazione da non perdere. Entrambe le opzioni sono buone. Se sei abbastanza fortunato da avere i soldi per pagare il tuo mutuo, e se farlo ti renderebbe felice, allora dovresti pagare la casa. Altrimenti, mantieni il debito e metti i soldi al lavoro altrove!
Nota a piè di pagina
Sembra che stiamo ricevendo tre commenti comuni più e più volte, quindi lasciatemi affrontarli.
Innanzitutto, questo è un nuovo articolo scritto nell’ottobre 2018. Ci sono vecchi commenti del 2006 qui sotto perché abbiamo combinato i commenti su quattro precedenti articoli simili in questo pezzo.
In secondo luogo, molte persone hanno contestato il mio (imperfetto) esempio di interesse ipotetico. Sono tornato indietro e ho sostituito quei numeri con cifre reali dal prestito di Amy. Ho ricalcolato tutto, e le cifre dovrebbero essere corrette.
In terzo luogo, molte persone hanno sottolineato che la nuova detrazione standard è più alta nel 2018 e che Amy dovrebbe superarla per dettagliare. Sì, questo è vero. Pensavo che fosse ovvio, quindi non ho incluso questo avvertimento nell’articolo originale. Ho aggiunto un disclaimer per ridurre il numero di commenti su questo punto.
Fammi sapere se ci sono altri errori o omissioni che dovrei correggere!