Come investire in REIT

Questo contributo ospite è di Ben Reynolds e Samuel Smith di Sure Dividend. Potresti ricordare Ben dai suoi altri post per gli ospiti: Come sono diventato un investitore di successo per la crescita dei dividendi e Raggiungere il pensionamento anticipato attraverso l’investimento nella crescita dei dividendi. I REIT sono un argomento che emerge spesso con i lettori di Making Sense of Cents, quindi sono contento che gli esperti di Sure Dividend stiano parlando di questo argomento oggi. Godere!

Ben Reynolds con Sure Dividend qui.  Sure Dividend si concentra sull’aiutare i singoli investitori a costruire portafogli di crescita dei dividendi di alta qualità.

E a tal fine volevo informare i lettori di Making Sense of Cents sull’opportunità per gli investitori di investire nel settore immobiliare in modo diversificato attraverso i Real Estate Investment Trusts (REIT).

Abbiamo iniziato a coprire i REIT in dettaglio a Sure Dividend nel 2016 perché hanno caratteristiche uniche che li rendono una scelta interessante per gli investitori alla ricerca di reddito corrente e crescita del reddito.

Il nostro pubblico di Sure Dividend era interessato a saperne di più sui REIT, quindi abbiamo fatto le nostre ricerche.

Ho imparato come i REIT sono tenuti per legge a pagare almeno il 90% del loro reddito ai loro azionisti.

Questo è un concetto potente che significa che i REIT condividono la stragrande maggioranza di ciò che fanno con gli investitori.

Ho imparato che i REIT hanno speciali vantaggi fiscali che li rendono veicoli più efficienti per trasferire reddito agli investitori.

E ho imparato quanto sia facile investire e diversificare con REIT quotati in borsa rispetto agli immobili tradizionali.

Queste caratteristiche ci hanno mostrato che dobbiamo coprire i REIT a causa dei vantaggi che offrono agli investitori a reddito.  Continua a leggere per saperne di più su questa speciale categoria di investimento.

Il termine Real Estate Investment Trust è stato creato nel 1960 dal Congresso degli Stati Uniti e da allora è stato adottato in tutto il mondo per descrivere uno speciale veicolo fiscale agevolato per investimenti immobiliari collettivi.

Abbiamo compilato un elenco dei REIT quotati in borsa, insieme a importanti metriche finanziarie come i rendimenti da dividendi e la capitalizzazione di mercato.

Analogamente a ciò che i fondi comuni di investimento fanno con le società, i REIT consentono agli investitori di investire in un portafoglio immobiliare diversificato senza dover effettivamente acquistare, gestire e finanziare le proprietà stesse.

Inoltre, la maggior parte dei REIT sono quotati in borsa e consentono agli investitori di partecipare alla proprietà di portafogli immobiliari su larga scala e ben diversificati nello stesso modo in cui gli investitori investirebbero in qualsiasi altro settore.

I REIT sono strutturati come società, ma sono unici in quanto sono esenti dalle imposte sul reddito delle società purché rispettino regole specifiche per la qualità come REIT. Secondo NAREIT, un REIT deve:

  • Investire almeno il 75% del suo patrimonio totale nel settore immobiliare.
  • Ricavare almeno il 75% del suo reddito lordo rendite immobiliari, interessi ipotecari o da vendite immobiliari
  • Ogni anno paga almeno il 90% del suo reddito imponibile agli azionisti in dividendi.
  • Avere un consiglio di amministrazione o fiduciari.
  • Un minimo di 100 investitori devono possedere azioni del REIT.
  • Il 50% o meno delle sue azioni può essere detenuto da meno di sei persone.
  • Queste regole servono a proteggere gli azionisti, assicurare la disciplina nell’allocazione del capitale e ridurre i conflitti di interesse tra il gestore e l’azionista.

    Perché investire in REIT?

    Storicamente, i REIT hanno reso in media il 15% all’anno e hanno sovraperformato tutte le altre classi di attività con un ampio margine:

    fonte

    I REIT sono stati enormemente redditizi per gli investitori che sono entrati presto e sapevano cosa stavano facendo. Oltre ai maggiori rendimenti totali, i REIT generalmente pagano dividendi più elevati, sono meno volatili e offrono preziosi vantaggi di protezione e diversificazione dell’inflazione.

    Circa il 90% dei milionari accredita gli investimenti immobiliari come uno dei principali contributori al loro patrimonio netto e i REIT consentono di investire nel settore immobiliare con i vantaggi aggiuntivi di gestione professionale, diversificazione, liquidità, bassi costi di transazione e reddito passivo.

    Come investire nei REIT?

    Investire nel settore immobiliare è costoso e richiede tempo.

    Devi trattare con broker, appaltatori, istituti di credito, inquilini e gestori di proprietà. Dalla due diligence fino al completamento di un affare gli accordi possono estendersi per mesi o addirittura anni e i costi di transazione sono generalmente del 5-10% del prezzo di acquisto.

    I REIT rendono l’intero processo molto più semplice, economico e veloce.

    Tutto ciò di cui hai bisogno è un conto di intermediazione e in pochi clic del mouse, puoi iniziare investire in REIT attraverso la borsa pubblica proprio come faresti quando investi in qualsiasi altro titolo. Le commissioni sono solo pochi dollari – se non gratuiti – e le negoziazioni vengono eseguite istantaneamente nella maggior parte dei casi.

    Quanto di una cosa buona vuoi?

    Mentre i REIT hanno dimostrato di essere investimenti a lungo termine molto interessanti, è importante rimanere ben diversificati e non mettere tutte le uova nello stesso paniere.

    Quanto decidi di investire in REIT dipende molto da tre fattori. Questi sono i tuoi obiettivi di rendimento, la tua capacità di correre rischi e la tua volontà di correre questi rischi.

    Sebbene non esista una soluzione valida per ogni individuo, è ragionevole suggerire che un portafoglio ben diversificato contenente l’esposizione ai REIT possa ridurre al minimo la volatilità massimizzando al contempo i rendimenti a lungo termine.

    David Swensen, leggendario gestore del fondo di dotazione Yale, consiglia di investire ~20% del tuo portafoglio in REIT. Il suo track record lo rende una superstar tra i gestori istituzionali e gran parte del suo successo deriva dagli investimenti immobiliari.

    Altri consulenti finanziari raccomandano comunemente 15-30% di esposizione agli investimenti immobiliari, e crediamo che questo sia un suggerimento equo.

    Alla fine, si tratta dei tuoi obiettivi di investimento personali e di ciò con cui ti senti a tuo agio.

    Come scegliere buoni REIT

    La scelta di buoni investimenti REIT dipende dai tuoi obiettivi di investimento personali e da ciò con cui ti senti a tuo agio.

    In poche parole, l’opportunità di investimento REIT ideale includerebbe i seguenti fattori:

  • Ha una strategia differenziata che crea valore
  • Genera un flusso di cassa resiliente e costante.
  • Ha il bilancio e la pipeline per sostenere e far crescere la sua base patrimoniale attraverso i cicli.
  • Paga una resa superiore che è ben coperta attraverso i cicli.
  • È scambiato a una valutazione significativamente inferiore alla media.
  • Se il REIT possiede molte di queste caratteristiche, è probabile che sia un grande vincitore a lungo termine. Ovviamente, è molto raro trovare casi del genere perché se un REIT è così grande, probabilmente verrà scambiato a una valutazione premium.

    Nessun processo di selezione è a prova di proiettile. Tuttavia, è essenziale disporre di alcuni filtri di base che è possibile utilizzare per ridurre al minimo gli investimenti perdenti massimizzando le possibilità di scegliere investimenti vincenti.

    I quattro filtri che esaminiamo sono:

  • Il management è allineato con gli investitori nella struttura di governance REIT, nella remunerazione e nella proprietà interna? In generale, i REIT gestiti internamente con una notevole proprietà interna delle azioni ordinarie e una retribuzione legata alla performance sovraperformeranno i REIT che mancano di una o più di queste caratteristiche.
  • I beni sono considerati di alta qualità o di bassa qualità? Più il settore è sfidato, più importante è insistere sulla qualità. NOI dello stesso negozio, spread di leasing e occupazione sono ottimi indicatori da considerare quando si cerca di determinare la qualità degli asset.
  • Il REIT ha un bilancio solido? Guardare ai rating del credito è un modo semplice per farlo, così come il rapporto debito/attività, i costi fissi e il rapporto debito/EBITDA rispetto al settore.
  • Il REIT offre una valutazione interessante? Più sei sicuro che il REIT passi i primi tre filtri, meno sconto devi insistere, ma generalmente è bene acquistare REIT che vengono scambiati con uno sconto rispetto al loro rapporto storico prezzo-FFO e / o prezzo-NAV (valore patrimoniale netto).
  • Mettere tutto insieme

    I REIT possono essere ottimi strumenti per la composizione della ricchezza a lungo termine e la generazione di reddito passivo. Detto questo, non tutti i REIT sono costruiti allo stesso modo.

    Per gli investitori più aggressivi e avventurosi, scegliere singoli REIT può essere un modo divertente e gratificante per investire nel settore immobiliare.

    Per coloro che vogliono rimanere passivi e / o che non hanno fiducia nella loro capacità di scegliere REIT vincenti, è consigliabile investire in ETF come il fondo VNQ REIT di Vanguard.

    Sei interessato a imparare come avviare i REIT?