Investire nel settore immobiliare alla vecchia maniera è difficile. Non molti investitori hanno abbastanza soldi extra per un acconto in giro. E anche se lo facessero, legare tutti quei soldi in una singola proprietà potrebbe dare loro una pausa.
Se ti trovi in questa situazione, la soluzione al tuo problema potrebbe essere solo un Real Estate Investment Trust, chiamato anche “REIT”. Un REIT funziona come un fondo indicizzato, ma per le proprietà immobiliari reali. Secondo Nareit ·, circa 145 milioni di famiglie americane (44%) sono investite in REIT.
Combina il meglio di entrambi i mondi: il potenziale per alti guadagni nel mercato immobiliare, ma a un livello che chiunque può permettersi. Continua a leggere per saperne di più su questa opzione di investimento immobiliare.
I REIT hanno il potenziale per alti guadagni nel mercato immobiliare, ma a un livello che chiunque può permettersi.
Come funzionano i REIT
Puoi pensare ai REIT come a un tipo di fondo indicizzato per il settore immobiliare. I REIT sono fondi che investono nel settore immobiliare e consentono alle persone di acquistare azioni. Proprio come con i fondi del mercato azionario, guadagnerai dividendi e potrai acquistare o vendere azioni in qualsiasi momento per (si spera) un profitto.
Tuttavia, esistono alcune regole speciali che si applicano ai REIT rispetto ad altri tipi di fondi. Ad esempio, un REIT deve avere almeno 100 azionisti, essere gestito da un consiglio di amministrazione o da fiduciari, investire almeno il 75% dei fondi in immobili di qualche tipo e pagare almeno il 90% del suo reddito agli azionisti come dividendi.
Anche i REIT sono una merce calda. Per capire perché, è utile guardare il fondo FTSE Nareit Tutti i REIT, che è un fondo di REIT che investe in tutti i REIT quotati in borsa nei mercati azionari statunitensi. Il dividendo di rendimento per questo fondo è del 4,3%, rispetto al solo 1,8% dell’S&P 500. Ha anche un rendimento a 20 anni più alto del 9,5% rispetto al 6,3% dell’S & P 500.
Tuttavia, il fondo FTSE Nareit All REITs è in calo quest’anno, di molto: 17%, infatti.
Ciò fa emergere uno dei principali aspetti negativi dei REIT: sono altamente volatili. Sebbene siano generalmente un buon pezzo da aggiungere al tuo portafoglio in piccole quantità, non vorrai investire molti soldi in loro, specialmente se ti stai avvicinando a quando potresti aver bisogno di quei soldi.
Tipi di REIT
Attualmente, ci sono circa 1.100 REIT negli Stati Uniti, con circa 225 di loro disponibili sui mercati quotati in borsa. Questo è un sacco di REIT e, come ci si potrebbe aspettare, ci sono quasi tanti tipi di REIT disponibili quanti sono i modi per investire direttamente nel settore immobiliare.
Alcune di queste categorie si sovrappongono l’una con l’altra. Ad esempio, un REIT specializzato in edifici per uffici e un REIT specializzato in appartamenti rientrano entrambi sotto lo stesso ombrello: REIT azionari. Risolviamo alcune di queste categorie in seguito.
REIT azionari
I REIT azionari sono ciò a cui la maggior parte delle persone pensa quando pensa ai REIT. Si tratta di fondi che si concentrano sull’acquisto di proprietà che producono reddito come negozi al dettaglio, affitti di case e altro ancora. In questo modo, sono più simili alle persone che acquistano immobili buy-and-hold e fanno affidamento sul valore dell’affitto in aumento e sul reddito costante dall’affitto ogni mese.
REIT ipotecari
Alcuni REIT si concentrano sul prestito effettivo di denaro, cioè sui mutui stessi, piuttosto che sulle proprietà che acquistano. I REIT ipotecari potrebbero investire direttamente in mutui o concentrarsi su titoli garantiti da ipoteca (sì, lo stesso della famosa Grande Recessione).
REIT ibridi
La maggior parte dei REIT rientra nelle categorie ombrello dei REIT azionari o dei REIT ipotecari. I REIT ibridi, tuttavia, investono entrambi: acquistando proprietà reali e finanziando i mutui che altre persone usano anche per acquistare altre proprietà.
REIT settoriali
Un altro modo per analizzare i REIT è da alcuni settori. Ognuno di questi REIT rientra anche negli ombrelli azionari, ipotecari o ibridi. Ad esempio, un REIT residenziale può specializzarsi nell’acquisto di case e appartamenti, fornendo i mutui ad altre persone per acquistarli, o entrambi.
Ecco alcuni dei REIT settoriali più comuni:
- Commercio al dettaglio
- Centri dati
- Edifici per uffici
- Edifici sanitari
- Proprietà di self-storage
- Timberland (terreni forestali per il disboscamento)
- Residenziale (case indipendenti, duplex, complessi di appartamenti, ecc.)
Il vantaggio dei REIT settoriali è che se sei esperto, puoi entrare in contatto con le tendenze che influenzano alcune parti del settore immobiliare. Potresti avere un desiderio che ci sia qualcosa di grande in corso nell’edificio per uffici rispetto al mercato residenziale, ad esempio, e che potrebbe influenzare il tuo idecisioni di cessione.
Pro e contro dei REIT
C’è una ragione per cui i REIT sono considerati investimenti separati dalla solita ripartizione delle azioni rispetto alle obbligazioni. Ecco alcune considerazioni, prima di investire in un REIT.
Professionisti REITREIT ControAltamente liquidoFacile iniziarePotenziale per rendimenti elevatiFacile diversificare il portafoglioAlta volatilitàLe commissioni di gestioneI disaggregati sono tassati come reddito ordinario
Professionisti REIT
C’è molto da apprezzare sui REIT. Diamo un’occhiata a ciascuno di questi più da vicino.
Altamente liquido
Se acquisti una proprietà immobiliare, potresti trovarti nella sfortunata posizione di non poterla vendere in seguito. E anche se si tratta del mercato di un venditore caldo, c’è un sacco di tempo, problemi e denaro che devi spendere per trasformare quella proprietà in contanti nel tuo conto bancario.
Ma con i REIT, puoi semplicemente fare clic su alcuni pulsanti per vendere le tue azioni e farla finita. Nessun agente immobiliare, nessuna società di titoli, meno problemi.
Facile da iniziare
I REIT sono infinitamente più convenienti rispetto all’acquisto di un’intera proprietà. Una singola quota di VNQ · (una versione ETF di un REIT offerto da Avanguardia) è solo $ 86 al momento della stesura di questo documento, per esempio.
D’altra parte, se dovessi acquistare immobili, avresti bisogno di un sacco di soldi in anticipo. Se hai acquistato una casa nel mercato di Seattle con un valore medio di $ 784.000, ad esempio, avresti bisogno di un acconto di $ 157.000 se utilizzassi un mutuo convenzionale senza PMI.
Non esattamente ottenibile per l’investitore medio.
Potenziale di rendimenti elevati
I REIT offrono il potenziale per rendimenti piuttosto impressionanti. Ad esempio, VNQ ha mostrato rendimenti fino al 30% in alcuni anni. Immagina di guadagnare un APY del 30% dal tuo conto bancario – questo sarebbe piuttosto il motivo per festeggiare.
Facile diversificare il tuo portafoglio
Poiché i REIT sono così facili da gestire, è anche facile aggiungerli al mix del tuo portafoglio e mantenerli a qualsiasi percentuale tu voglia. Puoi persino automatizzarlo completamente acquistando REIT all’interno di una piattaforma di robo-advisor.
Ad esempio, supponiamo che tu voglia mantenere gli immobili a solo il 5% del tuo portafoglio. Se usiamo lo stesso esempio di Seattle sopra con un valore medio della casa di $ 784.000, avresti bisogno di almeno $ 15,7 milioni in più nel tuo portafoglio per mantenerlo a quel punto obiettivo del 5%.
Ancora una volta, non così ottenibile per l’orso medio.
REIT Contro
Quindi, perché non tutti investono tutti in REIT, tutto il tempo? Hanno alcuni aspetti negativi.
Elevata volatilità
È vero che REIT VNQ di Vanguard ha offerto rendimenti fino al 30% in alcuni anni. Ma è anche vero che i REIT possono scendere di valore – e talvolta in modo spettacolare. Durante il crollo immobiliare del 2008, ad esempio, questo stesso fondo ha offerto rendimenti negativi del 37%. Non è esattamente qualcosa che vuoi vedere se sei proprio sul punto di andare in pensione, per esempio.
Commissioni di gestione
Se sei un investitore immobiliare fai-da-te, puoi controllare molti dei costi da solo. Puoi anche alzarti nel cuore della notte per riparare un bagno allagato, se non vuoi mollare per i servizi di gestione della proprietà, dopo tutto.
Ma se investi in un REIT, ci saranno costi sotto forma di un rapporto di spesa e possibilmente commissioni di negoziazione. Questi non devono essere alti (VNQ ha un rapporto di spesa dello 0,12%), ma sono un costo che dovrai pagare se non sei un investitore immobiliare fai-da-te.
I dividendi sono tassati come reddito ordinario
Molti tipi di investimenti pagano dividendi qualificati, che sono tassati a un tasso di plusvalenze inferiore. Ma i dividendi REIT non sono considerati “qualificati”, e quindi sono generalmente tassati all’aliquota fiscale marginale come reddito ordinario (come dal tuo lavoro), e questo può essere molto più alto del tasso di plusvalenze.
I REIT sono una buona opzione per te?
I REIT sono proprio come qualsiasi altro tipo di investimento. Sono uno strumento e se sono un buon strumento per te dipende dalla tua situazione.
Se stai cercando un modo semplice e conveniente per investire nel settore immobiliare senza buttarti a capofitto nel mondo degli investimenti immobiliari fai-da-te, i REIT possono essere una buona opzione per te. Sono anche una buona scelta se hai appena iniziato e non hai ancora milioni (o addirittura migliaia) da investire nel settore immobiliare.
Ma se pensi che ti piacerebbe un approccio più pratico e non hai paura di dedicare molto tempo e denaro (e mal di testa) alla causa, investire più direttamente nel settore immobiliare potrebbe essere nelle carte per te.
Ricorda, non c’è una risposta sbagliata qui. Solo quello che tu (e/o il tuo advi finanziariosor) determina è il migliore.